Tag Archive | inmobiliaria

Hipotecas año 2017

Un amigo, de los que se cuentan con los dedos de una mano y sobran dedos, me pidió que le ayudara en la tramitación de una herencia complicada, varias ramas familiares dispersas por medio mundo. Como ahora se puede hacer desde casa la mayoría de las cosas a través de la informática y los contactos globales, me ocupé de ello, me entretuve y mantuve las meninges en acción. Y mi amigo me debe una comida.

Una vez en orden y legal la situación, había que buscar comprador para una de las viviendas, que los herederos querían vender. Llegaron muchísimos curiosos y bastantes interesados. Pero ninguno tenía un duro, me suena mejor que un euro, y los bancos les denegaban la hipoteca.

Leer Más…

Anuncios

Alguien ¿todos? lo sabían

Desde que el Banco Santander adquirió el Banco Popular Español por un euro para salvarlo de la quiebra, han sido muchas las interpretaciones y opiniones sobre qué es lo que ha podido pasar para que el citado banco llegara a esa situación. El mejor y más claro artículo que yo he leído sobre este tema, es el escrito por Mario Moratalla en el digital Voz Populi del pasado tres de julio: http://www.vozpopuli.com/economia-y-finanzas/banca/banco-popular-hipotecas-refinanciaciones-santander-insolventes_0_1039397323.html

Un empleado que trabajaba en Reestructuraciones de Riesgos de Andalucía, ha contado cómo y desde cuándo se hacían las refinanciaciones de los préstamos y, a poco que se sepa de ello, era una muerte anunciada.

El Sr. Ron llegó a la Presidencia del banco en el año 2006, año en el que se desmadraron las operaciones hipotecarias, préstamos a todo el que pasaba por la puerta, terrenos baldíos que no hace mucho valían mil euros, a precios de oro, por aquello de la recalificación “segura” de un amigo, tarjetas de crédito que se regularizaban con el incremento del límite de crédito, etc… Eso, en todos los Bancos, más los contubernios políticos-financieros de las Cajas de Ahorro. Y mucho más acentuado en los que llegaron últimos al mercado, como el Banco Popular, que se llevaron todo lo que no quisieron los otros.

 

 

Según el artículo citado, las instrucciones internas fueron de no contabilizar en Mora ninguna operación, refinanciándolas hasta con terceras y cuartas hipotecas sobre el mismo bien; antes o después, el tema tenía que saltar.

Pero, añade, algo que considero muy importante: “El empleado denunció esta política de refinanciaciones desde, al menos, el año 2011, según correos electrónicos que hemos podido consultar y que envió a la Dirección del Popular, al Banco de España, al BCE y a los partidos políticos”. La textualidad de las denuncias, fuente citada, es aterradora:

“Desde hace algunos años se está refinanciando sin control alguno, todo se refinancia y si pasado el tiempo de refinanciación (uno o dos años) el cliente sigue sin pagar, se vuelve a refinanciar (ya que lo que se hace es dar liquidez para el pago de sus cuotas), con lo que la deuda del cliente sube cada año que pasa, (ya tenemos varios clientes con más de cinco hipotecas sobre la misma finca), todo se hace bajo autorización en correo electrónico sin que lo mencionado puede venir reflejado en la propuesta informática que se le genera al cliente.

Siempre se refinancia sin volver a tasar la vivienda, finca o nave, nos basamos en el valor de tasación anterior, sea del año que sea, si la finca se tasó en el 2006 en 500.000 euros, nos acogemos a dicho valor llegando al 100% de dicho valor, aun cuando sabemos de sobra que dicho valor está muy por debajo del valor de mercado. Refinanciamos clientes en Mora que no pagaron su primera hipoteca, volvemos a dar segunda hipoteca para cubrir todo lo que se debe hasta la fecha, incluso damos liquidez para el próximo año por lo que lo peor no es que tapamos la morosidad presente a costa de una morosidad futura mucho más elevada, sino que nos estamos acogiendo a estas operaciones para aumentar los beneficios presentes, ya que con esta refinanciación el cliente tiene que novar todos sus préstamos anteriores con subidas de tipos, (el banco gana más), se paga sus beneficios con la futura morosidad, por supuesto a todas estas operaciones se les da carencia, para intentar ajustar el máximo el capital del préstamo, (esto supone que no se amortizan dichos préstamos actuales, por lo que la deuda no baja), nos evitamos que vuelva a entrar en Mora hasta dentro de doce meses”.

La Memoria del banco de ese año 2011 recoge lo siguiente: Riesgo de crédito: Para la admisión de riesgos y la calificación de los clientes según su perfil crediticio y como apoyo en la toma de decisiones, el Grupo cuenta con modelos internos de análisis y medición (rating y scoring) del riesgo de crédito. Para el segmento minorista (personas físicas y microempresas) se aplican modelos de credit scoring adaptados para cada tipo de producto. Para el segmento de empresas se calcula un rating interno a partir del análisis de variables representativas de su situación económico financiera y del sector de actividad en el que opere. Para los segmentos de grandes empresas y entidades financieras, el Grupo dispone de modelos de réplica. A 31 de diciembre de 2011 Banco Popular Banco Popular ha utilizado modelos avanzados para la gestión del riesgo en el marco de Basilea II para las carteras de grandes empresas, pequeñas y medianas empresas, entidades financieras e hipotecas minoristas.

Destacan en la Gestión de Riesgos, como señas de identidad y criterios de gestión, los puntos correspondientes a: – Implicación de la alta dirección: Entre otras funciones, la alta dirección del Grupo hace un seguimiento regular del proceso de evolución en la gestión interna de los riesgos con el objetivo de asegurar la correcta implementación de la regulación internacional de capital (Basilea II), que ya se viene utilizando en la gestión diaria de riesgos, destinando los medios materiales y de personal necesarios, así como definiendo un marco comprensivo del riesgo, marcando una adecuada política de riesgos y cuidando su constante adaptación a las variaciones de mercado, clientela y normativa que se vayan produciendo.

La oficina de Seguimiento del Riesgo lleva a cabo de forma exhaustiva el seguimiento de determinados riesgos de clientes y grupos económicos con alto volumen de riesgo asumido, o que presentan determinadas incidencias. Este seguimiento, en razón a su intensidad, se divide en tres grupos: intensivo o de revisión semanal de la situación de los riesgos, periódico o de revisión mensual, y puntual, con revisión trimestral.

En el año 2011 era Presidente del Gobierno el Sr. Rodríguez Zapatero y desde diciembre el Sr. Rajoy; Gobernador del Banco de España, D. Miguel Ángel Fernández Ordoñez; Mario Draghi, Presidente del BCE; Banco Popular compra el Banco Pastor, huida hacia delante. Auditor: PWC. Cotización de la acción: 3,52 euros. Por lo que se ve, alguien ¿todos? lo sabían.

 

http://www.alcalahoy.es/2017/07/24/alguien-todos-lo-sabian-por-antonio-campos/

Publicado en el Blog de Campos el 27-07-2017

Business plan

 

La semana pasada asistía a un encuentro financiero de intercambio de experiencias entre empresarios y financiadores bancarios. Como es normal, los empresarios pedían más financiación bancaria, y los bancos mostraban su predisposición verbal a ello. Fue una reunión de personas con traje y corbata, ninguno había alcanzado categoría laboral ni social para ir sin ella, pero montada en plan americano, acto desenfadado, sin mesa por medio, y recabando fórmulas de créditos basados en los business plan, y no en la solvencia y los resultados de la empresa; ni mencionar el apalancamiento ni el ROE para la amortización de la inversión.

Esta fórmula, una idea, un proyecto, y la correspondiente financiación, está relativamente extendida en Estados Unidos y en algunos países europeos; pero más a través de préstamos participativos y empresas de capital-riesgo, de tal forma que acompañan como partners el proyecto, y futuros beneficios.

Los españoles somos diferentes, y si el tema sale bien, gana el empresario; si la cosa sale mal, pierde el banco. Algo similar a lo que está sucediendo con las operaciones hipotecarias. El ejemplo más reciente de inversiones por proyectos es Abengoa, y los resultados no han sido buenos para nadie.

Dar créditos es fácil, lo difícil es cobrarlos. Fue una reunión gestada por el banco con mejor ratio de eficiencia español actual; el que tenía ese sello hace unos años, se ha balanceado en la tela de una araña y ha tenido que hacer una urgente ampliación de capital para no dar problemas al sistema financiero europeo, producidos por los business plan (plan de negocios en español de mi pueblo) de desarrollo urbanístico sobre plano y terrenos “que se van a recalificar inmediatamente” como urbanos, siempre según el excell y el power point del solicitante.

Oí decir: “Vivimos del crédito”. Esa frase ya me la conozco yo desde hace muchos años, dicha por banqueros, no propietarios del banco, pero sí con fondos de pensiones absolutamente inmerecidos para el valor bursátil que aportan. Me hubiera gustado que la frase se hubiera completado de la siguiente forma: “Vivimos del crédito bueno”, pues los errores de los banqueros, públicos o privados, de una u otra manera, afectan a todos los ciudadanos: Desde el valor de las acciones, los fondos de inversión y de pensiones, el no pago de impuestos por los errores cometidos al rebajar los beneficios obtenidos, hasta un mayor precio de la financiación para quienes sí pagan sus créditos.

En la banca, como en todo en la vida, hay muchos tipos de riesgos. Uno de los que pasan más desapercibidos para los analistas, es el riesgo de ambición personal, ese por el que unas pocas personas que brillan en la cúspide, quieren más y más, más reconocimiento, más poder, más de todo, aunque para ello haya que motivar a las personas de tal forma que se enfrente entre sí, poniendo en funcionamiento una máquina en la que cada empleado duplique en un año el número de productos que vende cada mes.

 

bussi

“Al freír será el reír”, decía el comerciante que vendió un producto en no muy buen estado; “Al contar será el llorar” le contestó el cliente, que le había pagado con un billete falso. Luego, con el tiempo, aparecerán las tarjetas de débito a nombre de El Capitán Trueno, el seguro que se cancela al segundo recibo mensual, la cancelación de las acciones que le han vendido al cliente para concederle un préstamo, o que el segundo titular resulta que es avalista de tres compatriotas sudamericanos y no se cobra ninguno de los cuatro préstamos.

Esto no solo es aplicable en la banca; tenemos el tándem político Rajoy-Sánchez, uno pasado de años en el poder y el otro joven sin pedigrí empresarial y por lo tanto sin salida digna fuera de la política, que se empeñan en permanecer en su columna peridiana de pecho henchido y condescendencia con su ego, mientras España adormece y se dilatan conflictos internos y externos. Los que no solucionan problemas, los crean.

Reconozco que ya no estoy al día en las últimas técnicas empresariales y bancarias, pero si hay que ser prudente cuando las cosas van mal, más prudente aún hay que ser cuando las cosas van bien. Si hay que ser cauto con el dinero propio, mucho más con el ajeno.

 

Publicado en ALCALA HOY el 25-09-2016

http://www.alcalahoy.es/2016/09/25/business-plan/

Publicado en el Blog de Campos el 29-09-2016

Líderes empresariales

La crisis en España ha sido profunda, para unos más que para otros. Es en momentos de crisis cuando deben aparecer los estadistas políticos y los líderes empresariales.

 

Fue Sánchez Asiaín el primero que puso de manifiesto, años setenta del siglo pasado, la correlación entre la marcha de la economía y la de las entidades financieras, o al revés, pero siempre siendo los bancos los motores de la actividad empresarial.

 

Hemos hablado muchas veces de los diferentes tipos de riesgos que concurren en el negocio bancario, entre ellos el de crecimiento comercial y la ambición personal.

 

Los riesgos a particulares suelen ser pequeñas operaciones que se conceden en las oficinas mediante métodos scoring, a veces forzados, y tienen que ser muchos los que fallen para que representen un riesgo real de morosidad masiva.

 

Las grandes operaciones se autorizan en el Comité Central de Riesgos de los Bancos o por la Comisión Delegada Permanente del Consejo, de forma tranquila, con orden del día, pertinentes informes y ponentes. El resultado final de esas operaciones es responsabilidad suya, se delegan las funciones pero no la responsabilidad, no pudiendo culpar a nadie que no sean aquellos que se sientan en los sillones de cuero.

 

La evolución bursátil de los dos grandes bancos españoles, durante los últimos quince años, ha sido:

 

Accs

 

No voy a hacer ningún comentario sobre estos datos, elaboración propia. Pero algo no funciona. Los pequeños accionistas, los fondos de inversión, los fondos de pensiones y otros tipos de ahorro a largo plazo de mucha gente, han perdido mucho dinero.

 

El Santander liderado por la Sra Botín empieza el año “pillado” por la más importante constructora mexicana, la mayor quiebra corporativa en la historia de México, y en el mayor concurso de acreedores en la historia de España. Total, un 30% menos de dividendo estimado, en función de los beneficios esperados. Eso cuando su plan estratégico a la toma de posesión del cargo, se estimaba un pay out de entre el 30 y el 40% de crecimiento. No para ahí el tema, pues van a aplicar la “Técnica Clemente”, “patadón y palante”, capitalizando la deuda, dinero bueno sobre dinero malo, y el que venga detrás que aguante.

 

En cuanto al BBVA, que fue la mejor fuerza comercial de la banca del mundo, la premonición de su Presidente Duracell, rodeado de personal excesivamente joven y falto de experiencia, ha permitido inversiones de dudosa rentabilidad, que no están aportando el resultado esperado, con frecuentes cambios de organigrama y órdenes divergentes.

 

El Banco Central Europeo, exigente con todos los Bancos en cuanto a la política de dividendos para el año 2016, es especialmente duro y controlador con los dos grandes bancos españoles.

 

No voy a pedir nada, porque nada tengo y no soy nadie para ello. Solo recordar cómo se cargan al pobre chaval que no cumple con los PPI, PPO y Ppeleches de la campaña, o al veterano de cincuenta y dos años que, dicen, ya no tiene fuerza comercial. ¿Y a ellos?

 

A ellos, nada, porque para eso tienen a sus órdenes una red de muchos miles de empleados recogiendo las papeletas de voto en fechas anteriores a la celebración de su Junta General de Accionistas.

 

Ser banquero hoy en día es difícil, muy difícil, pero todos los que toman esas decisiones tienen un sueldo anual superior al millón de euros, suficiente dinero como para hacerlo mejor. Esperemos que así sea.

 

Publicado en el Blog de Campos el 23-01-2016

Recomendaciones del siglo XIX

Hugh McCulloch (1808 – 1895). Fue el primer Controlador de la Moneda en Estados Unidos en 1863. Ponente en la ley de bancos y la consiguiente Ley Nacional de Banca de 1864, que sigue siendo hoy en día la base del sistema bancario nacional estadounidense. En 1865 fue nombrado Secretario de Hacienda por el presidente Abraham Lincoln, puesto en el que se mantuvo con tres presidentes distintos: A. Lincoln, A. Johnson y Chester A. Arthur.

Leer Más…

Bankia, con perdón

Llevamos un mes con disputas entre “lobos”, ya se sabe que se enseñan los dientes pero no se matan entre ellos, sobre si fueron galgos o podencos, si alguien conocía o no, quién o quienes y hasta dónde, la situación de las entidades financieras y en concreto el tema BANKIA en su momento.

Hoy publico en mi Blog este artículo de julio de 2012, al que seguirá otro de junio de 2013, en los que algo “chirriaba”, no “checaba” como dicen los mexicanos. Yo al menos tengo claro que hay muchas, demasiadas, lagunas en todo este asunto

 

 

Bankia, con perdón

Continua la novela Bankia, a la que hemos dedicado con anterioridad diversos comentarios en estas mismas páginas. Ha sido admitida a trámite la querella interpuesta por UPyD contra Bankia, BFA y treinta y tres personas del total de las que formaban los anteriores Consejos de Administración de dicho grupo empresarial.

 

 

Se les acusa de delito de falsedad de cuentas, administración desleal, maquinación para alterar el precio de las cosas y apropiación indebida en relación a blindajes personales y prejubilaciones.

Leer Más…

Cierre en falso

Si hacemos abstracción de posicionamientos políticos y confrontación de ideas, todas necesarias, válidas y negociables en una democracia, considero que es cierto que se ha empezado a remontar la crisis en España.
No es momento de exponer datos y cifras macroeconómicas sobre ello, y mucho menos sesgarlas en pro de cualquier tendencia. Paseemos. Leamos la prensa.

Leer Más…