Hipotecas – Warning

Hipotecas – Warning

En las semanas precedentes hemos visto que no existe la “dación a la española” por parte de los hipotecados. Sí hay una serie de condicionantes que ha previsto la ley, que como siempre que prevalece la teoría sobre la práctica, no cumple con un mínimo de las expectativas ciudadanas.
Yo tuve un profesor que siempre decía que los matices se captan mucho mejor con un ejemplo práctico. Vayamos a ello, uno sin nombre ni apellidos, pero real.

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Persona con una hipoteca, ejecutivo venido a menos, que se dirige en los siguientes términos al Banco hipotecante:
En la escritura de constitución de hipoteca consta … “la finca hipotecada ha sido valorada por Tasaciones y Consultoría SL, sociedad de tasación, con arreglo a la normativa del mercado hipotecario, habiéndose atribuido a la misma el valor de 288.000 euros”. Indicar que la tasación fue realizada por la mercantil que designó esa entidad, sin que el deudor tuviera ninguna intervención en dicha elección.
En otro apartado dice: “Se fija como tipo de tasación para la subasta que se celebre la cantidad de 288.000 euros”. El LTV fue del 74,65%.
En aquella época el titular de la operación era un ejecutivo en una importante multinacional americana, obteniendo ingresos más que suficientes para atender el préstamo descrito. Pero las cosas han cambiado sustancialmente desde esa fecha.
Actualmente se encuentra en el “umbral de exclusión” que define el RD 06/2012 de protección de deudores hipotecarios sin recursos, aprobado por el Gobierno y publicado en el BOE nº 60 del 10-03-2012. Con una excepción, que el precio de adquisición de la vivienda fue superior al indicado de 120.000 euros para municipios de menos de 100.000 habitantes. Su situación actual es la siguiente:
• En paro desde el año 2010, habiéndose extinguido la prestación por desempleo.
• Hasta ahora ha venido pagando con ingresos esporádicos y ayudas de todo tipo de familia y amigos. Pero esta situación es imposible de sostener ya que sus padres (jubilados) y sus amigos (muchos de ellos se han quedado en paro) no le pueden seguir ofreciendo la ayuda que hasta hoy le prestaban.
• El préstamo hipotecario se encuentra al día de pago y la vivienda está al día de los gastos de Comunidad y de IBI.
• Pero le es imposible seguir atendiendo cualquier pago, pues no tiene ingresos de ningún tipo y circunstancia. Ni esperanza de tenerlo en un futuro próximo.
• Como no puede pagar de ninguna manera, le han retirado los muebles y cortado la luz de la vivienda, desde hace un par de meses. Por tanto, se encuentra cerrada en estos momentos, siendo su intención ceder la propiedad al Banco y posesión de la misma por el método más pacífico que pudiera ser. Las llaves se encuentran a disposición del Banco.
• Pide al Banco que, de acuerdo con la escritura hipotecaria, se podría habilitar la dación en y para pago total de la deuda en el precio de la misma a fin de que no hubiera derivaciones fiscales, o bien la subasta notarial para que la entidad financiera se adjudicara la vivienda de acuerdo al artº 671 de la LEC, 70% de la tasación al tratarse de vivienda habitual del deudor, cuyo importe es superior a la deuda.
El Banco, ante la evidencia de que el deudor es absolutamente insolvente, la operación incobrable y lo único que puede pasar es que una vivienda deshabitada se deteriore e incluso quede a las inclemencias que pudieran derivarse de teóricos actos vandálicos de terceros, accede a la dación en pago. Pero cuando se va a proceder a la firma resulta que:
• No hay tal dación en pago. El Banco lo ha documentado como una compra-venta a una empresa inmobiliaria 100% de su propiedad, con reducciones impositivas al 2% contempladas en la ley 10/2009 de la CCAA de Madrid para este tipo de empresas, dado su fin de intermediario temporal para la venta final.
• Mediante minuta impuesta por el Banco, el deudor podría incurrir en presunta falsedad en documento público, al figurar una carga hipotecaria por un importe que no es el real.
• En cuanto a la diferencia entre ese importe y el que verdaderamente se debe, se habilita un documento privado, firmado por un apoderado del Banco, sin que consten poderes, en el que se condona la diferencia y se obliga al deudor a renunciar a reclamar cualquier cantidad por cualquier concepto dimanante de la operación.

 

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El Código Civil establece que la condonación estará sometida a los preceptos que rigen para las donaciones, impuesto transferido a las Comunidades Autónomas, por lo que esa condonación se haya sometida a gravamen por parte de la Hacienda Pública situación que, me temo, ha pasado desapercibida para quienes creen sentirse tranquilos y en paz consigo mismos por parte de cuantos han realizado una operación similar en los últimos tiempos. Se pasa de tener una deuda con una entidad privada y vencimiento definido, a tenerla con la Hacienda Pública, sin vencimiento y exigible con carácter vitalicio, porque no quiero pensar que al documentarlo de forma privada, se esté tratando de que pase desapercibida para Hacienda.

 

Pero es más, el Real Decreto Ley 08/2014 de 4 de julio modifica la Ley sobre el Impuesto de las Personas Físicas y la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, legislando que con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, estarán exentas las ganancias patrimoniales fiscales y las plusvalías municipales.

 

Asimismo estarán exentas las que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

 

Este es el momento de preguntar al Banco:

 

a. ¿Es esta la política institucional de ese Banco, recogida en la Política de Riesgos autorizada en el Consejo de Administración de la Entidad o en Acta del Comité de la División de Riesgos? O

 

b. ¿Es una decisión de algún nivel medio, pudiendo reconsiderarse la misma para hacer valer aquello que consta en el Plan Estratégico de dicha entidad de “priorizar la reputación y calidad del servicio en base a unos sólidos valores y principios de actuación”?

 

Transcribo cuanto antecede porque el deudor ha plasmado todo ello en un documento notarial, que me muestra y del que cotejo su veracidad. Y está en espera de respuesta por parte del Banco, cuyo nombre omito, de momento.

 

Acabo, no es lo mismo dación que compra-venta, ni jurídicamente ni en temas de impuestos fiscales y municipales, no se fíe de nada ni de nadie, consulte a quien corresponda y sepa, incluso si es necesario haga una “Consulta vinculante” a Hacienda. Pero no se deje engañar, porque estamos ante otro escándalo nacional similar al de las “preferentes”, otra vez con las personas menos documentadas, más frágiles y desfavorecidas de nuestra sociedad.

 

Antonio CAMPOS
http://www.es.ancamfer.wordpress.com

Publicado en PUERTA DE MADRID de ALCALA DE HENARES, nº 2.339 del 26-07-2014, PÁG. 10

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