Mi primera vivienda en Madrid

La Comunidad Autónoma de Madrid que preside la popular Isabel Díaz Ayuso ha aprobado el plan “Mi Primera Vivienda” para ayudar a los jóvenes en la adquisición de su primera vivienda en propiedad. La finalidad del programa es la ayuda a emancipación de jóvenes madrileños de hasta 35 años que den el paso de comprar su primera vivienda y presenten solvencia económica, pero carezcan de los ahorros previos suficientes para hacer frente a la diferencia entre el porcentaje que financian los bancos y el coste total de adquisición.

Destinarán a ello 18 millones de euros mediante el aval del porcentaje que exceda del 80% de las hipotecas -las llamadas de “pata negra”, movilizables a terceros- que, financiadas por una serie de bancos que se adhieran a este Convenio, concederán a los titulares que presenten los siguientes requisitos para ser beneficiarios:

• El importe máximo para avalar será el que exceda del 80% y hasta el 95% del valor del inmueble, siempre que este no rebase los 390.000 euros tomando como referencia el menor importe de los del valor de tasación o el precio de compraventa
• La vivienda ha de estar ubicada en la CCAA de Madrid
• Acreditar su residencia legal en la Comunidad de Madrid, de manera continuada e ininterrumpida, durante los dos años inmediatamente anteriores a la fecha de solicitud del préstamo
• No deben tener otro piso en propiedad dentro del territorio nacional
• No tener más de 35 años de edad
• Contar con una solvencia económica suficiente como para poder acceder a una hipoteca
• Contar con unos ahorros de, al menos, el 5% del precio de la vivienda más otro 10% para impuestos y gastos
• A medida que se vaya produciendo la amortización de los préstamos hipotecarios concedidos, cuando los titulares completen el pago del importe superior al 80% del precio de la vivienda, la Comunidad de Madrid procederá a retirar el aval de la operación.

En resumen, el Gobierno madrileño, en colaboración con las entidades financieras, ofrecerá una garantía a aquellos que ya cuentan con los recursos económicos suficientes para hacer frente a las cantidades restantes del importe de la vivienda que van a comprar. No se trata de una ayuda monetaria, sino de una garantía adicional que permitirá a los jóvenes poder solicitar una hipoteca por el 95% del precio de compraventa o el precio de tasación.

Las solicitudes podrán presentarse durante el último trimestre de este año, según ha detallado el consejero de Presidencia, Justicia e Interior, Enrique López.

Adicionalmente, el plan “Alquila Joven” posibilitará, mediante un aval garantizado por la Comunidad de Madrid, un contrato de alquiler seguro, tanto para arrendadores como para arrendatarios. De esta manera se resuelve uno de los principales escollos de los jóvenes para acceder al mercado de alquiler, que es aportar un aval que garantice una mayor seguridad jurídica entre las dos partes.

En teoría, la idea es muy buena, pero la realidad es muy tozuda y puede dar dolores de cabeza a la Comunidad de Madrid y a los Bancos financiadores.

Recordemos que las hipotecas conceden hasta un 80% del valor de la vivienda, por lo que normalmente es necesario contar con un 20% de ahorros para hacer frente a la compra. Además, hay que contar con los gastos e impuestos derivados de la compra de una vivienda, lo que supone alrededor de un 10% adicional. Esto hace que una persona que quiera comprar una vivienda deba tener ahorrado sobre un 30% del valor de la vivienda. Así, para comprar una casa de 100.000 euros -que ya no quedan porque son esas que luego los bancos no saben qué hacer con ellas cuando se las tienen que adjudicar-, son necesarios unos ahorros de 30.000 euros; si hablamos del importe máximo a que se refiere esta norma autonómica, el importe a aportar inicialmente sería de unos 115.000 euros.

Con este aval del gobierno madrileño, en el primero de los casos habría que aportar unos 15.000 euros y pagar una cuota mensual durante 25 años de 350 euros; y sobre 60.000 euros en el segundo, pagando una cuota mensual de 1.250 euros durante el mismo plazo. Para una buena administración, sin otro tipo de deudas, en el primer caso habría que ganar 1.050 euros mensuales netos y 3.750 euros mensuales netos en el segundo supuesto, en un trabajo estable, fijo o con visos de no tener problemas de colocación en caso de despido del actual.

Una parte importante de la crisis subprime fue la concesión de préstamos hipotecarios a personas que no tenían suficientes ingresos para hacer frente a las cuotas por sus propios medios, por lo que se recurrió a avales que, en la mayoría de los casos, supusieron la quiebra, adjudicación y lanzamiento de los avalistas, padres y otros familiares que, sin comerlo ni beberlo, se vieron en esa absolutamente desagradable situación, engañados en su momento por los titulares de la operación que se lo vendieron como “una firma sin compromiso de ningún tipo”.

El aval es la figura mercantil más peligrosa que existe, pues cuando el acreedor llama a su puerta ya es tarde, es para cobrar, normalmente a primer requerimiento. Dentro de ese ejemplo de luz y taquígrafos que muchos ciudadanos esperamos de Díaz Ayuso, me gustaría que a principio de cada año natural informase del número de operaciones e importes, de las que ahora se van a avalar, tiene que hacer frente y nos va a costar el dinero a todos los madrileños, las que se encuentren diferidas y las viviendas impagadas, adjudicadas y sin poder tomar posesión de ellas por estar okupadas, alquiladas, realquiladas y/o trabas judiciales de algún otro tipo.

Aprovecho para decir que, desde el primer momento, Núñez Feijóo nunca me ha parecido la persona idónea para dirigir los destinos de España como presidente del Gobierno. Y el tiempo está empezando a darme la razón porque no me ha gustado nada “el cordón” montado a su alrededor imponiendo su mayoría absoluta en Galicia para evitar que Feijóo explique cómo triplicó su patrimonio en dos años; ni su equivocación el día de votación en el Senado de la reforma del Tribunal Constitucional; ni que proponga a Pedro Sánchez un plan de ahorro energético bajando el consumo innecesario, reduciendo el alumbrado nocturno. Lo que nos faltaba, dar más facilidades a todos los delincuentes apagando las luces, más atracos, más violaciones, más pateras del narcotráfico haciendo su trabajo de forma impune …. O bien es muy tonto -cosa que no creo- o para ese viaje no hacían falta alforjas. Y de la Sra Díaz Ayuso, la Niña de los Huevos de Oro, sus votantes esperan más, mucho más.

Antonio CAMPOS

LA SAREB

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria – SAREB, es una sociedad anónima creada en noviembre de 2012 para ayudar al saneamiento del sector financiero español, y en concreto de las entidades que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. Su razón de ser fue comprar los activos inmobiliarios tóxicos (impagados) de la banca española para su saneamiento, de todas modalidades y actividades, constituyéndose por un periodo que no podía ser superior a 15 años, tiempo estimado suficiente para dar salida a todos los activos.

En teoría, los inmuebles deberían estar amortizados por las entidades bancarias recapitalizadas en: 80% en suelo, 65% en promociones sin terminar y 35% viviendas acabadas. Los bancos vendieron a la SAREB sus activos inmobiliarios más problemáticos, con un importante descuento, que en muchos casos coincidía con las amortizaciones parciales que ya habían realizado sobre cada inmueble o préstamo impagado. Limpiaron sus balances con pocas pérdidas adicionales, y traspasaron sus problemas a la SAREB.

Los importes traspasados a la SAREB al 31-12-2011 fueron los que se indican a continuación que, salvo el caso del Banco Popular, corresponden a Cajas de Ahorros, centenarias organizaciones de reputado hacer y solvencia, hasta que al amparo de la ley socialista de 1985 conocida como “Ley de Cajas”, fueron tomadas al asalto por caciques, autonomías, políticos y sindicatos, para uso propio, proyectos faraónicos, sueños volatilizados y esplendor de unos cuantos amigos, conocidos y postulantes a favor de la causa del momento, teniendo que ser rescatadas por las arcas públicas. Fuente de datos: Banco de España, elaboración propia.

Como el power point lo aguanta todo, el FROB hizo una Nota de prensa el 29-10-2012 en la que se decía que “la rentabilidad sobre el capital (ROE) prevista para el conjunto del proyecto en un escenario conservador se estima en torno del 14-15% …. De acuerdo con este plan de negocio, la Sareb se constituirá como una sociedad rentable gracias a una gestión eficiente y profesional de los activos que le serán transmitidos por las entidades financieras y que llevará a cabo el equipo directivo seleccionado a tal efecto entre profesionales y expertos de reconocido prestigio”.

Los socios iniciales fueron: Santander y Caixabank con el 17,8% y el 12,8%, respectivamente. Sabadell (7,2%), Popular (6,2%), Kutxabank (2,7%) e Ibercaja (1,5%). Tres inversores extranjeros (Deutsche Bank, Barclays y la aseguradora AXA); otros siete bancos españoles (Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank y Banco Cooperativo Español); y cuatro aseguradoras (Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente y Axa). El Estado, a través del FROB tiene el 43,1% del capital. Solo BBVA no entró en su capital, pese a las muchas presiones recibidas, porque estimaba no ser una inversión rentable y porque consideraba que «contamina a los bancos buenos». Fue una decisión acertadísima del entonces presidente de BBVA, Francisco González, posteriormente denostado por otros temas.

Un banquero, de los que sí saben de banca, Alfredo Sáenz, entonces CEO del Banco Santander, ya antes de acabar el año, reconocía que esperaba perder su inversión en el banco malo debido a los costes financieros del apalancamiento que lo acompañaba y a la falta de operaciones.

Desde el primer momento se montó una macro organización de reconocidas personas del mundo político y de las finanzas, como si se tratase de una multinacional, algunas de ellas fichajes de relumbrón que, por sus anteriores cometidos profesionales, debían cobrar un dinero muy importante, similar al que se pagaba en la empresa privada en estos sectores. Glamour, corbatas de colores, rostros televisivos, personas con una inexperiencia supina en el manejo de liquidación de activos financieros. Además, se olvidaron de lo fundamental: “Cuando el tabernero vende la bota, o sabe a pez o está rota”.

Activos problemáticos, inacabados, sin licencias, promotores inmobiliarios presionando por sí mismos y mediante terceros para que no les ejecutasen los créditos, concursos de acreedores, viviendas en barrios marginales, con problemas jurídicos, propiedad múltiple o mancomunada, sin inscribir, algunos de ellos no los conoce nadie, hay que localizarlos por GPS, ocupados, pendientes de lanzamiento, desmantelados en su interior, etc, etc. Y otro asunto al menos igual de importante: Mucho pensador en sillones de cuero, mucho manguitero haciendo formularios, y pocos vendedores profesionales a pie de calle, de los que saben todos los trucos de la venta inmobiliaria, que son muchos.

Varias ampliaciones de capital, planes de negocios encargados a consultores externos ¿para qué los fichajes en la dirección?, mala comercialización, sin márgenes de maniobra, establecidos por quienes no conocen el sector, mal incentivada la venta, no ha servido para reactivar el mercado inmobiliario, resultó un intento fallido.

En el año 2013 yo escribía: La SAREB es un pozo sin fondo que nunca dará beneficios …. Incluso se inventó una nueva norma contable ad hoc que permitía a la SAREB que las correcciones valorativas de las unidades de activos, netas de su efecto fiscal, se reconocieran en el balance con cargo a una cuenta del epígrafe ʺAjustes por cambio de valor”, dentro del Patrimonio Neto. El saldo deudor de esta cuenta se imputaría a la cuenta de pérdidas y ganancias cuando el resultado del ejercicio fuese positivo, sin considerarlo patrimonio neto negativo a efectos de disminución de capital o de disolución obligatoria por pérdidas, de acuerdo con lo dispuesto en la regulación legal de las sociedades de capital. ¿Quién fue el que dijo que en esta vida todo tiene solución, menos la muerte? Los menos optimistas dirían que es nadar en mar abierto para morir en la orilla. Técnicamente, la decisión de BBVA fue irreprochable.

Y efectivamente, ha muerto en la orilla; ahora tiene en su balance 140.000 activos tóxicos valorados en 30.000 millones de euros: ahórrenme calcular las pérdidas que vamos a soportar todos los ciudadanos españoles, porque ha llegado el momento de contabilizar la SAREB en las cuentas públicas, por lo que el Gobierno ha decidido nacionalizar esta compañía.

Otra vez que hay llamar la atención sobre lo qué y cómo se va a actuar:

• Las entidades bancarias piden una indemnización por la pérdida de su capital. Mal empieza el tema, pues los negocios unas veces salen bien y otras salen mal; y en este caso no sabemos cómo ni en qué especie han cobrado quienes, además, limpiaron su balance y, por consiguiente, su solvencia.

• La nacionalización de una entidad financiera, aunque en este caso sea inmobiliaria, es el sueño dorado de Podemos. A ver si vamos a salir de Málaga y entramos en Malagón, que es un pueblo manchego que produce unos extraordinarios garbanzos, pero hasta ahí. Ahora, además de legos en la materia, podría ser gestionada por políticos y sindicalistas, y en temas empresariales a los más tontos hay que situarlos en dónde menos daño hacen, en la cúspide, dejando el trabajo y las decisiones a los profesionales.

• Sea la que sea la decisión que se tome, será censurada por unos o por otros. Por eso, hay que hacerlo de una forma profesional, en el Congreso, con luz y taquígrafos, y una oposición que realmente controle al Poder Ejecutivo, sabiendo que es una partida que se juega con los dineros de los contribuyentes.

Quien esto escribe fue la primera persona en España en montar una estructura de venta de este tipo de inmuebles en las crisis, que las hubo, en los años 80 y 90 del siglo pasado. Algo sé de esto. Y de que todo lo que huele a cemento, huele a sobreprecio y corrupción.

Antonio Campos

Publicado en EL DIESTRO el 01-02-2022

Publicado en PUERTA DE MADRID EL 04-02-2022

Hemeroteca del mes de noviembre

He estado unos días fuera de España, en un país precioso, unas playas maravillosas, con muy buena calidad de vida y en la que un español, por no hablar de ingleses y suecos que allí habitan, multiplican por tres o cuatro veces su poder adquisitivo con relación a España, de tal forma que estoy considerando establecerme allí: Mis padres reposan a la sombra de un ciprés, mis hijos tienen una preparación suficiente para valerse por sí mismos, no tengo nietos, y mi mujer y yo nos merecemos vivir sin sobresaltos después de haber trabajado cuarenta y cinco años.  Mientras tomamos la decisión, a la vuelta me he encontrado con una hemeroteca pendiente de lectura, de la que saco las siguientes noticias:

El País titula: “España se ahorrará unos 12.000 millones de euros en un solo día”. Cuando profundizas en la noticia, letra pequeña, resulta que son los intereses que se han pagado en diez años por la emisión de Bonos a finales del año 2011, vencimiento a diez años e intereses al 5,85%. Grande nuestro idioma para no contar la verdad sin mentir.

El sacerdote de la iglesia de Sant Miquel i Sant Vicenç de Cardona (Barcelona), se niega a celebrar un funeral en castellano y la familia se ha visto obligada a abandonar el templo con el féretro antes de terminar el acto religioso. El artículo 3 de la Constitución dice que “el castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla”. ¿Es perseguible de oficio el odio a lo español y la transgresión de la Constitución?

Yo creo que eso ha pasado porque no le han pagado de forma convincente a este señor cura. Porque para los catalanes, “la pela és la pela”. La hasta ahora independentista dueña de la firma Tous, que tiene una Fundación Privada llamada Rosa Oriol y de la que forman parte Pilar Rahola, la monja comunista Sor Lucía Caram y Elena Rakosnik (esposa de Artur Más), ante la bajada de facturación dice que “se siente muy catalana pero también muy española”.

Al independentismo no le gusta el Ejército porque sabe que, antes o después, se tendrá que enfrentar a él si quieren conseguir su ansiada independencia. En Barcelona, por segunda vez, han atacado instalaciones militares, ahora el cuartel de El Bruc, organizado por La Forja, un colectivo juvenil de izquierda independentista radical que se escindió de Arran, las juventudes de la CUP.

Ahora conocemos que, en noviembre de 2020, cuatro encapuchados armados, a plena luz del día, asaltaron el furgón de una empresa de mensajería (supongo que bajo subrogación de trabajo que hubiera correspondido a las Fuerzas de Seguridad del Estado) que transportaba a Barcelona los ordenadores y dispositivos electrónicos intervenidos a la familia Pujol varios años antes y que se guardaban bajo custodia judicial. No se ha recuperado el material robado y archivada la denuncia. Un trabajo profesional, rápido, certero, para el que había que tener mucha información. Pujol continúa libre y ningún político, de ningún partido, ha pedido explicaciones por ello.

Jordi Sabaté Pons es un joven youtuber barcelonés, que padece desde hace siete años ELA, enfermedad mortal sin tratamiento en la actualidad, dice: «No puedo moverme, hablar, comer, ni beber y respiro con dificultad. Pero amo la vida». Cuenta que una trabajadora social que lo visitó en su domicilio le ofreció la eutanasia. Y escribe: “Qué bonita sociedad estamos creando. Hoy ha venido una trabajadora social a verme. Me ha preguntado mis voluntades por si algún día estoy enchufado a una máquina, o me alimento artificialmente. Es decir, como estoy ahora. No era ciega. Luego me ha ofrecido la eutanasia. Asco”. ¿Es verdad o mentira aquello que le atribuyen a Hitler de “hacer jabón con la grasa de los viejos y los deformes”?

Arnaldo Otegui, pónganle ustedes el calificativo que consideren oportuno, es el favorito para próximo lendakari. Auspiciado por PSOE y Podemos, va a disputar la prevalencia independentista al PNV y a la curia vasca. Se está dando opción a que funcione La ley de Murphy.

Daniel Ortega ha sido reelegido presidente de Nicaragua por mayoría absoluta, con la presencia de Podemos como observadores internacionales, no habiendo encontrado ningún signo de trampa, pucherazo, coarto a la oposición ni dolo en las elecciones. La Unión Europea, con España a la cabeza, más Estados Unidos, Costa Rica, Chile, Perú, Colombia y Uruguay, han mostrado su repulsa y rechazo a dicha elección, sin reconocer al nuevo presidente electo. Mi pregunta, ¿por qué a este no y a Maduro sí, si son compadres y convergentes en ideario político?

Un chiringuito subvencionado denominado Plataforma Consulta Popular Estatal Monarquía o República, ha convocado una consulta no oficial ni vinculante sobre el modelo de Estado para el 14 de mayo de 2022. Al frente de todo esto parece que se encuentran el ministro comunista Alberto Garzón y Enrique Santiago Romero, secretario general del Partido Comunista de España y que vive en un ático en Chamberí (Madrid) valorado sobre el millón de euros (es curioso que todos los comunistas en el mando sean ricos). Es algo parecido al referéndum del procés: sin censos, sin control, yo me lo guiso y yo me lo como y, además, como yo cuento las papeletas, me da lo mismo quién vaya a votar. ¿Por qué no se hace un referéndum parecido sobre autonomías sí o no? ¿o sobre medicinas gratis a los inmigrantes ilegales y no a los pensionistas?

La paremia “en todas partes cuecen habas” se remonta a la “anjinara”, guiso de alcachofas y habas (judías) con eneldo, ajo, limón y aceite de oliva de los judíos conversos. Núñez Feijóo prohíbe a los profesores usar el idioma español en las programaciones didácticas escolares en la Comunidad Autónoma de Galicia. En la Constitución del año 1931 ya se reconoce expresamente en su artículo 4º que “el castellano es el idioma oficial de la República”, que se vuelve a reconocer en la vigente del año 1978. Es de otro signo el objetivo final, el independentismo.

El Partido Popular no gana para disgustos, el mediocre se atiene a la existencia misma de las personas y de las cosas sin renunciar a las ocasiones. Se ha abierto una lucha con varios frentes: Isabel Díaz Ayuso, Cayetana Álvarez de Toledo, los otrora imputados y ahora declarados no culpables, Juanma Moreno en Andalucía, todos bajo el ojo fiscalizador del valido Teodoro por aquello de “Hacer uno mismo todo lo que agrada a los demás; por terceros lo que disgusta” que dijo Baltasar Gracián.

Lo último de Cayetana Álvarez de Toledo ha sido su voto en blanco para la renovación del Constitucional. Me pregunto para qué elegimos 650 diputados y senadores, 1.206 parlamentarios autonómicos y 65.896 concejales si todos tienen la obligación de votar lo que le indican desde la dirección de sus respectivos partidos. Con que se eligieran un par de docenas de diputados, de senadores, de parlamentarios de cada autonomía y se redujeran al 25% los concejales, sería suficiente para que siguiese funcionando nuestra democracia representativa y la fe ciega en el mando de cada uno de los agraciados con el cargo.

Escribe el periodista alcalaíno Antonio Naranjo: “Qué vergüenza. La plusvalía era un atraco inconstitucional. Y en lugar de pedir perdón y devolver el botín, presumen de que van a ponerla de nuevo entre aplausos de otros atracadores. Lo de este país no tiene nombre”. Con chulería arrabalera: «el lunes arreglo lo de la plusvalía, hombre, claro; lo llevo al Consejo de Ministros, dicho y hecho». Y lo consigue en 72 horas, con el agravante que será el contribuyente el responsable de demostrar al ayuntamiento que no tiene que pagar el impuesto de plusvalía. Una vez más se invierte la carga de la prueba, como en cualquier dictadura de república bananera. Todo ello bajo un Decreto Ley, en el que debe concurrir circunstancias extraordinarias y de urgente necesidad. Si el Tribunal Constitucional no estuviera politizado, lo declararía inconstitucional.

Juana Rivas es una señora condenada en instancia final por denuncia de género falsa y sustracción de menores (sus hijos) para no devolvérselos a su padre, de nacionalidad y residencia italiana, cuyos juzgados habían fallado a favor de este. Politizado el tema por feministas y políticos/as nacionales adictos a líos, el antiguo presidente de la Comunidad de Madrid por el PSOE, Joaquín Leguina, calificó este asunto como ejemplo del “pisoteo de la presunción de inocencia”, la “escasa persecución de las denuncias falsas” y la “incitación a la desobediencia de una orden judicial”. El Gobierno, a instancia de la actual ministra de Justicia, ha indultado parcialmente la condena impuesta a la citada, reduciéndola para que no ingrese en prisión, que alcanza en lo que afecta a terceros, conmutando su pena de inhabilitación para ejercer la patria potestad de los menores. ¿De qué sirve la justicia en España si el Poder Ejecutivo se convierte en comisario político que revoca y corrige a los jueces a favor de una adicta flagrante a su ideario? Y eso que la ministra de Justicia es jueza y magistrada. Franco era más discreto en estas cosas.

Echo en falta cualquier referencia gubernamental, principalmente del sector feministas y de igualdad, y de los medios de comunicación masivos, sobre el taharrush llevado a cabo en Igualada (Barcelona) contra una niña de 16 años, que ha perdido la audición de un oído, desgarros vaginales de cinco centímetros y desgarros anales de quince centímetros y que, de momento, lleva ya tres operaciones médicas en el Hospital San Juan de Dios de Barcelona. Vergüenza ajena siento de esas del “yo sí te creo” ante su garbancero silencio en este caso.

Pablo Iglesias con un micrófono en la mano es más peligroso que un mono con una cuchilla. Otra frase para el recuerdo: “La memoria histórica no tiene que ver con el pasado. La memoria histórica es la gasolina del futuro”.

En otro acto, ha acusado abiertamente a jueces, policías y medios de comunicación de organizar “montajes” contra políticos de la izquierda, sin mencionar las causas de corrupción abiertas contra su partido y las investigaciones en curso sobre su supuesta financiación ilegal. En España «existen poderes del Estado, militares, policías y jueces, que conspiran contra la democracia en contra de lo dicho en las urnas». Está muy claro que no piensan en aceptar una derrota democrática si se produjera en el futuro.

En el mes de septiembre se han formalizado 53.410 operaciones inmobiliarias, lo que supone un incremento interanual del 40,6%, la cifra más alta desde el año 2008. ¿Recuerdan ustedes lo que pasó el año 2008 con las hipotecas? De esas operaciones, 5.159 corresponden a compra de viviendas por parte de marroquíes, principalmente en Murcia, Extremadura y La Rioja, adquiriendo las viviendas más baratas del mercado con precio medio de 640 euros por metro cuadrado. Aquí alguien miente por partida doble, existiendo la probabilidad de que las hipotecas se estén pagando con las subvenciones de los impuestos de todos los españoles y que los bancos estén utilizando esta vía para dar salida a inmuebles adjudicados con valor de mercado deteriorado, volviendo a pasadas guerras comerciales que nos llevó al estrangulamiento financiero de diversas entidades que acabaron desapareciendo.

Nos están vendiendo el producto “cambio climático” y ocultando que el hielo del Ártico, en vez de deshacerse, tiene atrapados veinte barcos, varados o con dificultades para navegar debido a que las aguas del Mar de Siberia Oriental se han congelado antes que en los últimos años.

He escrito muchas veces que las subvenciones son el peor de los males existentes en España. Colaboro en diferentes medios de comunicación, unos de derecha, otros de izquierda encubierta y, por lo que observo, todos subvencionados. Ninguno de esos medios ha publicado un artículo en el que, entre otras cosas, decía:

“Las autovías ya están pagadas con los impuestos de muchos años atrás; se recaudan 30.000 millones de euros anuales derivados de la circulación de vehículos (IVA, impuestos de matriculación, impuestos de circulación, impuestos a la gasolina y gasoil, impuestos sobre reparaciones, etc….); y el Estado solamente gasta 1.800 millones de euros anuales en su conservación, porque nuevas no hace ninguna. Su argumento para esta nueva tasa es: “Quien utiliza el servicio, lo paga”.

Se está barajando un importe entre uno y diez céntimos de euro por kilómetro recorrido. Considerando que un coche debería hacer entre 15.000/20.000 kilómetros al año para que con su amortización mereciera la pena hacer el desembolso inicial de su compra, el coste anual por coche podría estar entre 150 y 2.000 euros que, sumados a revisiones, ITV, cambio periódico de ruedas, mantenimiento, seguros y otras bagatelas, podría ascender en total a unos 4.000 euros anuales.

En otros países europeos existe el llamado sistema de viñeta, que es un adhesivo que se coloca en el parabrisas, al igual que el que se utiliza para la ITV, y que se basa en aplicar una especie de tarifa plana a todos los conductores, independientemente del uso que hagan de las autovías y de las autopistas, que cuesta entre 30 y 125 euros al año y autoriza para conducir por cualquier carretera durante ese periodo.

Llegados aquí, los sindicatos, las cárceles, las escuelas públicas, los chiringuitos feministas y LGTBI, las escuelas municipales de fútbol, los carriles bici y resto de servicios públicos que solo son utilizados por una parte de la población, que únicamente los paguen quienes lo utilizan. Eso no sería justicia distributiva, ¿verdad? Tampoco lo es “sangrar” a una parte de la población para mantener un gasto expansivo en un ejército de subvencionados y parados que, en un elevado porcentaje, pretender serlo durante toda su vida”.

Bien, pues ahí no acaba el asunto; ahora quieren establecer un peaje de acceso a las ciudades, cuya responsabilidad y cobro traspasarán a los ayuntamientos. Una forma como otra cualquiera de recaudar más impuestos o tasas, en vez de suprimir subvenciones y canonjías.

Polonia es un país que ha sufrido la devastación hitleriana y la catástrofe comunista, es un pueblo que sabe cómo se las gastan las dictaduras. Bielorrusia está presidida por un dictador, Lukashenko, que con el apoyo de Rusia ha enviado miles de inmigrantes ilegales procedentes de Oriente Medio (Siria, Etiopía, Irak y Afganistán) a traspasar las fronteras polacas. Los polacos, recios, trabajadores, cultural y profesionalmente preparados, han respondido enviando a su ejército a defender su integridad patria. Y aquí vuelve a aparecer no ya las dos Españas, sino las dos Europas, una que defiende la conquista de su territorio por parte de quienes no aportan nada más que pobreza y problemas, y la otra que apoya la defensa de las fronteras nacionales y, en este caso concreto, de Europa, al igual que lo es España con respecto al norte de África. No se dejen engañar por populismos de supermercado, no se trata de xenofobia ni racismo de ningún tipo, es chantaje político de países dictatoriales sin escrúpulos ni conciencia debido a la diferencia de valores respecto a la vida humana. Si Marruecos envía una avalancha de ilegales contra  España es una crisis humanitaria de pobres inmigrantes que España tiene la obligación de acoger. Si no se integran y no aprende español, decimos “pobrecillo” y le damos una vida regalada, somos muy democráticos; si un destripaterrones de la España profunda llega a Barcelona, no se integra y no aprende catalán, no le damos ayuda de ningún tipo y le calificamos como “españolista” y “fascista”.

El obispo de Alcalá de Henares ha celebrado una Misa en el cementerio de Paracuellos del Jarama con motivo del LXXXV aniversario de los asesinatos cometidos por socialistas, comunistas y anarquistas entre el siete de noviembre y el cuatro de diciembre de 1936. En agosto de 1936 un periódico de nombre Milicia Popular editorializaba: “En Madrid hay más de mil fascistas presos, entre curas, aristócratas, militares, plutócratas, empleados … ¿Cuándo se les fusila?”. “Se calcula que en Madrid fueron asesinadas más de 20.000 personas …. 3.950 de ellas solo en Paracuellos del Jarama”. Datos recogidos del profesor Javier Paredes, catedrático emérito de Historia Contemporánea de la Universidad de Alcalá de Henares. Durante la Guerra Civil fueron asesinados 13 obispos, 4.184 sacerdotes (el 14% de los que había), 2.365 frailes y 296 monjas. Todo esto, por equidad en justicia, también debería incorporarse en la Ley de Memoria Democrática.

La Ley de Memoria Histórica en preparación por el Gobierno, presionado al máximo por los comunistas, pretende acabar de un plumazo con la Transición, reinterpretando la Ley de Amnistía que ERC y Bildu han pedido se derogue y juzgando a aquellas personas que combatieron en el lado franquista y los hechos acaecidos hasta el año 1982, reconociendo como “víctimas de la Transición” a etarras muertos en enfrentamientos policiales,  pero callan sobre las sentencias de muerte firmadas por Lluís Companys y los asesinatos de ETA. No sé qué pensar pues da la impresión de que algunos están deseando otra guerra fratricida en España.

Mal se le pone el ojo al caballo decía un extremeño cuando vislumbraba el final de algo.

Voy a acabar este ya largo artículo, para que cada uno califique a nuestros políticos, cómo Napoleón Bonaparte clasificaba a los diversos tipos de soldados:

1. los inteligentes con iniciativa;

2. los inteligentes sin iniciativa;

3. los ignorantes sin iniciativa; y

4. los ignorantes con iniciativa.

1. A los inteligentes con iniciativa, Napoleón les daba las funciones de comandantes generales … estrategas.

2. A los inteligentes sin iniciativa, Napoleón los dejaba como oficiales para recibir órdenes superiores … para cumplirlas con diligencia.

3. A los ignorantes sin iniciativa, Napoleón los colocaba en el frente de batalla – carnes de cañón, como se suele decir.

4. A los ignorantes con iniciativa, Napoleón los odiaba ……PUES:

– Un ignorante con iniciativa es capaz de hacer enormes barbaridades y luego disimuladamente, intentará ocultarlas.

– Un ignorante con iniciativa hace lo que no debe hacerse, habla lo que no debe, se mete con quien no debe y después dice que no lo sabía.

– Un ignorante con iniciativa hace perder: buenas ideas, buenos proyectos, buenos clientes, buenos administradores, buenos hombres públicos.

– Un ignorante con iniciativa produce sin calidad porque resuelve alterar procesos ya definidos y consagrados.

– Un ignorante con iniciativa constituye por lo tanto un enorme riesgo para el desarrollo y el progreso de cualquier empresa y gobierno, porque son extremadamente astutos para ocupar cargos sin ninguna idoneidad.

Antonio CAMPOS

Una empresa no sobrevive sin vender

Con el desarrollismo español, segunda mitad de los años sesenta del siglo pasado, en la que con los Planes de Desarrollo Económico y Social (además del turismo y de las remesas de dinero de los emigrantes) se consiguió una tasa media acumulativa del 7,2% anual en el aumento del PIB, empezó la etapa expansiva de construcción de viviendas en España.

Al principio eran casas viejas que se derruían, y el constructor-promotor se autofinanciaba en todo el proceso: Propiedad del terreno, inicio de las obras, y venta con reserva de dominio mediante efectos timbrados, aceptados y con carácter ejecutivo, a un plazo de cinco, ocho o máximo de diez años, que el librador descontaba en los bancos en clasificaciones de hasta dieciocho meses máximo, llamadas letras persiana, manteniendo el resto en su cartera mediante autofinanciación.

Fueron las cajas de ahorro las primeras entidades, y entonces únicas, que se iniciaron en los mal llamados préstamos hipotecarios, a plazo máximo de diez años, y a donde el constructor-promotor acudía con la propiedad del terreno y un porcentaje de fondos propios tal que hacía que la financiación ajena fuera de un máximo del sesenta por ciento del total de la inversión. Guardo todavía un documento de carácter confidencial, en donde uno de los entonces denominados “siete grandes” decía a sus directivos que “no es conveniente entrar en este mercado, en donde se invierte a un plazo de diez años, con recursos captados a plazo de un año”. Y ya entonces, esas cajas exigían dos avalistas al préstamo concedido, que era, y siguen siendo, préstamo personal amparado en el artículo 1911 CC (“del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”), y garantía adicional hipotecaria.

El tema funcionó mejor de lo previsto, y fue aumentando la demanda debido a los turistas extranjeros que se establecían en España optimizando el poder adquisitivo de sus pensiones, y al crecimiento sostenido de la “clase media”, y la liquidez, consumo y riqueza que ello llevaba consigo.

El cambio de mentalidad se produce con el regreso a España de ejecutivos que se habían formado en Estados Unidos y que traían muy bien aprendida la diferencia entre capitalista y empresario, el primero cediendo el capital y el segundo combinando los factores de producción, de Jean Baptiste Say, actualizada en el primer cuarto del siglo XX cuando el pensamiento económico recoge la figura del empresario como “manager”, como directivo, como “el que toma las decisiones”.

Eso, la transición política del régimen franquista a la democracia, el “todo vale” si es nuevo y la ausencia de una ley de financiación de toda la clase política que surgió de la nada, cambió las normas del juego, también de la construcción. Los parámetros se fueron relajando, aumentó el porcentaje de financiación, hasta que llegó un momento en que Bancos y Cajas financiaban toda la promoción en su conjunto, incluso el cien por cien de la compra del suelo, a precios abusivos en el caso de ser urbanizables dada la construcción en vertical que se usa en España y no en horizontal como en los países más desarrollados, con precios calculados en función del final de venta de las viviendas, y a precios absolutamente suicidas los rústicos con esperanza de reconversión a urbanizables, dados los contactos y relaciones entre agentes financieros, intermediarios, comisionistas, políticos y resto del espectro interviniente.

Para ello, se convenció (fácilmente) al capital, a los banqueros de toda la vida: Yo, a cambio de tomar el control de todo el negocio, te voy a hacer mucho más rico de lo que eres; vas a ganar en un año más de lo que has venido haciendo en los últimos cinco, el valor de tus acciones se va a multiplicar por varios dígitos, pero a cambio, yo también me tengo que hacer rico, legalmente, pero rico. Y para eso, tengo que hacer crecer el negocio de manera exponencial, como sea, pues el mercado se encuentra en una onda expansiva a la que no se le ve fin, y tengo que prejubilar a los eficientes y cautos gestores que hasta ahora había, tanto por rebajar el capítulo de gastos, como para colocar y dar carrera profesional a jóvenes aguerridos, dinámicos y agresivos, que no preguntan nada, solo venden lo que se les dice.

Locura colectiva y círculo de despropósitos en el que el estado (central, autonómico y ayuntamientos) tenían elevadísimos ingresos por impuestos y servicios; las entidades financieras (bancos y cajas de ahorro) grandes beneficios, de tal forma que abriendo una oficina en un bloque de viviendas por ellos financiado, era rentable desde el primer día, prestando a plazo de treinta años con fondos obtenidos en función del euribor a un año;  los promotores (muchos) se hacían ricos sin poner un duro; los partidos políticos, absolutamente contentos por el bienestar social existente y por los préstamos bancarios recibidos, de cuyo resultado final el público en general desconocemos situación; y los particulares (muchos) restregándose los ojos porque ni en sueños pensaban que podían llegar a tener una vivienda como la que el banco les había financiado, y eso, sin que a ninguno le pusieran una pistola en el pecho para firmar el préstamo.

El “año hipotecario” en España fue el 2006, con más de un millón y medio de hipotecas formalizadas. Y se hizo bueno aquello a lo que el gran Antonio Machado puso métrica y compás: “Todo necio / confunde valor y precio”. El valor eran mil quinientos euros el metro cuadrado, y el precio cuatro o cinco mil euros el metro cuadrado. ¿A dónde ha ido a parar el dinero entre ambas cifras? Su destino es un secreto casi tan grande como el tesoro de los templarios.

Y el estado, en todos sus niveles, se endeudó más allá de una buena y leal administración; los bancos, entre otras muchas cosas, concedieron préstamos a largo plazo endeudándose a corto,  saltándose la prudencia y las Políticas de Riesgo que tienen autorizadas por sus Consejos de Administración y refrendadas por el Banco de España de que cualquier prestatario debe: a) generar tesorería presente y futura para hacer frente al pago de sus deudas, b) solvencia económica acorde al importe prestado y c) solvencia moral de hacer efectivo su cumplimiento. Y, lo que es peor, nadie tomó medidas correctoras.

Todo ello en conjunto, degradó la solvencia de España como marca en los mercados mundiales, que se ha ido superando mediante un aumento exagerado de la Deuda Pública, que ha pasado de 392 mil millones de euros, el 39,10% del PIB en 2006, a 1.392 mil millones de euros, el 125,14% del PIB en marzo 2021.

La crisis financiera se cerró en falso y aunque la morosidad bancaria ha bajado oficialmente a menos de la mitad entonces existente, ha influido en ello de forma decisiva el cambio contable de “Operaciones en Seguimiento Especial” (Mora futura), “Bienes muebles e inmuebles adjudicados” (Mora aparcada en subsidiarias) y “Suspenso” (Mora con más de un año de antigüedad, totalmente amortizada), que es cierto ha saneado los balances, pero no significa que los impagos hayan sido menores. Ha bastado no repartir dividendos para volver a la senda de resultados positivos, en un mercado cada vez más atomizado, poniendo más énfasis en la reducción de gastos vía cierre de oficinas y despido de trabajadores bajo distintas nomenclaturas, con unos tipos de interés sostenidos ficticiamente por los distintos gobiernos mundiales, y una competencia que les está llegando desde grandes empresas de todo tipo que tiene exceso de liquidez y financian a consumidores particulares, lo que hace cada vez más difícil ganar dinero para retribuir al accionista y calmar los mercados, con unas cotizaciones muy alejadas del precio que tenían en sus mejores momentos.

Atemperado el tema coronavirus, con un alto índice de paro y de precariedad laboral de los que trabajan, en este año 2021 empieza a repetirse el mismo error, inconsistencia económica entre los deudores, relajación en los porcentajes de financiación y nueva guerra comercial, ahora silente, entre las distintas organizaciones bancarias. Una empresa no sobrevive sin vender; pero quiebra si no cobra.

Antonio CAMPOS

Publicado en https://www.eldiestro.es/2021/09/una-empresa-no-sobrevive-sin-vender/

Errores del pasado

Podemos, por boca de la secretaria de Estado para la Agenda 2030, Ione Belarra, propone expropiar sin indemnización 200.000 viviendas vacías, a costa de los grandes propietarios de inmuebles, catalogando como tal a quien tenga cinco o más propiedades inmobiliarias: “Necesitamos una Ley de Vivienda que corresponsabilice al sector inmobiliario, al sector privado, en la garantía del derecho a la vivienda y le comprometa a cumplir con la función social que tiene que tener necesariamente la vivienda. Para ello es imprescindible que los grandes tenedores de vivienda, por ejemplo, pongan a disposición de las administraciones públicas un porcentaje de su parque para destinarlo a vivienda social”.

Ha añadido la suspensión de todos los desahucios sin alternativa habitacional, la prohibición de cortes de los suministros básicos a personas vulnerables y la ampliación de las moratorias hipotecarias.

Recientemente, Pablo Iglesias ha conseguido que el PSOE aprobara que los okupas no puedan ser desahuciados si rompen una puerta para entrar en un piso vacío sin violencia o intimidación de las personas.

Menos mal que parece existen “discrepancias sustanciales” en la confección de la nueva Ley de Vivienda con los ministros del PSOE, algunos de ellos relevantes profesionales que no necesitan ese puesto para vivir holgadamente, pero que, desgraciadamente, han hincado la rodilla ante la política que se está llevando a cabo en España en estos momentos. ¿Cuál es el móvil? ¿A cambio de qué? ¿Instrucciones de logia? ¿Agenda 2030 de cambio social y muerte del capitalismo?

De llevarse al BOE la propuesta de Podemos, el sector más perjudicado es el financiero, concretamente los bancos, esas empresas odiadas por los comunistas en función, únicamente, de no poder controlarlas. Si se hundieran los bancos, el sistema financiero colapsaría, el Estado no podría colocar la Deuda Pública, los depositantes perderían todos sus ahorros, se arruinarían los mercados bursátiles, sería la ruina para todo el mundo.

Una parte importante del balance de todos los bancos lo ocupan las hipotecas. Hasta mediados de los años setenta del siglo pasado, las únicas entidades que concedían hipotecas eran las Cajas de Ahorro, a tipo de “interés hipotecario”, que era el marcado periódicamente por las mayores cajas de ahorro de entonces, con una morosidad muy pequeña, primero porque estaban muy bien garantizados los préstamos, y segundo porque la gente era honrada, trabajadora, vivía dentro de sus posibilidades y “antes dejaba de comer que de pagar” como alguien dijo en aquella época, en la que ser moroso era una mancha indeleble que permanecía con la persona para toda su vida.

Las operaciones referenciadas al MIBOR (Madrid) y al LIBOR (Londres), empezaron a hacerse con las grandes corporaciones industriales, públicas y privadas, todas por importes de muchos millones de pesetas, porque la mayoría de ellas tenían acceso a los mercados de dinero a través de los brokers. Los bancos vieron que las cajas les estaban quitando negocio con el asunto de las hipotecas; y las pequeñas empresas se preguntaron que por qué a las grandes se las referenciaba a un índice de conocimiento público y a ellas no.

Había muerto Franco y fue un ministro socialista quien dijo que “España es el país del mundo donde más rápido se puede hacer uno rico”. En el “totum revolutum” que se formó, los bancos volvieron a caer en el “riesgo comercial” y concedieron operaciones referenciadas, primero al MIBOR y a partir del año 2000 al EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), tipo de interés del mercado interbancario del euro, publicado diariamente, que indica el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos dicen concederse préstamos a corto plazo entre ellos, a hacer préstamos hipotecarios a largo plazo, hasta cuarenta años, con tipos de interés a corto, diarios, extensible o revisable cada año, pensando que la vivienda era una cosa que nunca podría devaluarse.

El asunto fue bien mientras la economía crecía, había inflación y se pagaban puntualmente los préstamos. Pero a raíz del tema de las subprime y las ayudas que tuvieron que recibir todas las entidades financieras del mundo, la situación de la mayoría de los países es de un apalancamiento exagerado, por lo que EEUU y Europa han sostenido artificialmente el precio del dinero, y van a seguir haciéndolo unos cuantos años más si no hay una nueva guerra mundial, para poder sostener el teórico estado de bienestar en la población, a través de inyectar al mercado deuda centralizada, que nunca se va a pagar, con lo que nos encontramos con unos tipos negativos porque lo que sobra en estos momentos, qué paradoja de la vida, es dinero.

Los bancos se encuentran actualmente con una cartera hipotecaria que tiene un rendimiento mínimo, haciéndose cargo de todos los gastos asociados a cada préstamo, una alta morosidad, moratoria hipotecaria reconocida por el Gobierno, con alargamiento del plazo de improductividad desde el primer momento de impago, calificación de morosidad, de fallido, de problemas judiciales para el embargo, de lanzamiento, de deterioro del inmueble, de gastos inherentes a todo el proceso, de amortización contra su cuenta de resultados, desgaste de imagen y riesgo reputacional.

A partir del tercer trimestre de este año, la banca tiene otra bomba a punto de explotar: las pymes y los autónomos, sin olvidar la terminación de los ERTES, los despidos que se van a producir porque muchas empresas no continuarán, y las operaciones ICO avaladas parcialmente por el Estado, que la mayoría serán fallidos y que al 31 de enero del presente año eran un total de casi millón y medio de operaciones, de las que ya han dispensado moratoria de pago por importe de 54 mil millones de euros. Es más, el Gobierno planea que la banca asuma parte de la quita de esos créditos ICO, condonando a su cargo parte del 70% u 80% avalado por el Estado o, alternativamente, que la banca asuma la pérdida total de la parte no avalada

Si todo sigue como está, la banca va a cerrar el crédito y la crisis de solvencia empresarial, y por lo tanto de los particulares, va a ser cada vez más profunda.

Esta opinión coincide con lo manifestado por el comisario europeo de Economía, Paolo Gentiloni, durante la presentación de las previsiones económicas de la Comisión Europea, que alerta de la oleada de quiebras que sufrirán las pequeñas y medianas empresas españolas cuando terminen las medidas de apoyo actuales.

El tema de la vivienda tiene que solucionarlo el Estado, en sus diferentes Administraciones, no la empresa privada. Con Franco se construyeron cuatro millones de viviendas, sin lujos, pero dignas, con todos los servicios. El modelo y la forma de hacerlo está más que estudiado: solo se necesita voluntad para ponerlo en práctica, olvidándose de quién tiene el copyright de ello y asumiendo que siempre y en cualquier circunstancia, hay algo bueno que merece la pena rescatar. Ahora sería el momento, con los Fondos Europeos que España va a recibir, de poner manos a ello y no dilapidarlo en subvenciones a amigos y empresas zombis sin solución de continuidad.

En cambio, Podemos enciende cada día más la calle, dejando claro que su pretensión es trasvasar la riqueza y los medios de producción materiales y dinerarios que la generan trabajando desde el amanecer todos los días, a aquellos que no producen nada y así pretenden vivir durante toda su vida. Es el comunismo del nuevo rico, prepotente, amenazador, que vive en una vivienda con más de 2.000 metros cuadrados de parcela y que quiere nacionalizar todo, incluida la sanidad, pero que acude a la privada a comprar 2.000 test del coronavirus, de forma índice-digital, para el equipo de su cartera ministerial por “los retrasos” en la Sanidad Pública. Con dos cojones, sí señor.

Francesc Cambó i Batlle, fue un catalanista que se posicionó a favor de Franco por temor a un triunfo revolucionario y que, acabada la Guerra Civil y arrepentido de haber colaborado con él, se instaló en Argentina, en donde residió hasta su fallecimiento en 1947. Persona de gran bagaje cultural, dijo:

“Las iglesias han sido quemadas; la mayoría de las viviendas, saqueadas y expoliadas; todas las propiedades, tanto de españoles como de extranjeros, han sido incautadas; se han violado las cajas de los bancos y los comités anarquistas disponen a su antojo de sus bienes y de los depósitos particulares. Todos los periódicos han sido incautados, no por el Gobierno, sino por miembros de las distintas organizaciones revolucionarias y, a costa de sus antiguos propietarios, si tienen bienes en España, defienden la política de los incautadores (…..) Yo les invito a que piensen cuál sería su actitud en su país si un gobierno llegase a someterse a las órdenes de comités anarquistas y comunistas, que se le impusieran, y que las aceptara, toda suerte de claudicaciones: gobernar contra la Constitución; infringir las leyes; prostituir la Justicia; amparar el crimen impidiendo que la fuerza pública se oponga a los robos, incendios y asesinatos que se cometen ante su presencia y separando de sus cargos a los que no muestren su satisfacción por cooperar en esta obra de descomposición nacional; organizar, valiéndose de los agentes de orden público, vestidos de uniforme, el asesinato de los adversarios políticos; preparar la destrucción del ejército para que no pueda impedir que la más espantosa anarquía se apodere del país. Ya sé que me dirán que esto no es posible. Y yo les digo que esto es lo que ha pasado en España y que no habrá un representante diplomático o consular que pueda negar mis afirmaciones. Y cuando tengan que aceptar la realidad de aquellos hechos, tendrán que admitir que se había producido en España aquella situación en que la insurrección contra el poder público no sólo era un derecho, sino un deber de patriotismo y ciudadanía”.

Los últimos actos vandálicos protagonizados por grupos radicales, de ultraizquierda y antisistema, organizados en guerrillas urbanas, con gas pimienta y armas arrojadizas contra la policía, no son buen síntoma de que no vayamos a repetir los errores del pasado. Y, una vez más, es mucha casualidad que estos hechos se produzcan cuando más ebullición tiene la olla de la presunta corrupción e imputación de varios dirigentes de Podemos.

Ejecuciones hipotecarias

El INE ha publicado las estadísticas de ejecuciones hipotecarias correspondientes al segundo trimestre del presente ejercicio. El número de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas es de 16.429, lo que supone un 12,0% más que el trimestre anterior y un 10,9% más que en el mismo trimestre de 2018.

 

 

De estos datos se desprende que el problema hipotecario de particulares, vivienda habitual, es de 1.359 casos en este 2ºTR, el 8,27% del total de las ejecuciones hipotecarias. Ese es el “nicho de mercado” de la subvencionada PAH en toda España, morosos por sentencia judicial firme, un 24,0% menos que en el mismo trimestre de 2018, y 627 son segundas residencias (un 14,8% menos).

Llama la atención el crecimiento de las ejecuciones hipotecarias sobre obra nueva respecto a los casos de viviendas de segunda mano. Las primeras han crecido un 35,7% en el último año (y casi un 30% respecto al primer trimestre) mientras que las segundas avanzaron solo un 1,9%. Ello, en mi opinión, es consecuencia de la laxitud que había con los préstamos hipotecarios al promotor, que admitían la subrogación de las viviendas a quien llegara, sin tener unos condicionantes mínimos analizados con la profundidad necesaria por las entidades bancarias.

A destacar, entre las viviendas de personas jurídicas y naves, locales y oficinas, representan el 77,63% del total, indicativo de inversores del pelotazo a través de sociedades, no coincidente con el tema hipotecario, pero sí con la situación económica actual, que ha disparado los Concursos de Acreedores un 226,23% en agosto con respecto al mismo mes del pasado año.

Las Comunidades Autónomas con mayor número de Certificaciones por ejecuciones hipotecarias coinciden exactamente con el histórico de las Comunidades con más Concursos de Acreedores, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana; y dos excepciones, Madrid, muy lejos en ejecuciones respecto a los Concursos; y Murcia, en número muy elevado de ejecuciones hipotecarias en relación a los Concursos.

En cuanto al plazo de maduración de las hipotecas ejecutadas, el 52,8% corresponden a las suscritas en los peores años de la crisis anterior, 2006 a 2008, que supuso la quiebra teórica de casi todas las cajas de ahorro y de algún banco.

 

 

Y como los españoles no aprendemos de errores pasados, está empezando una nueva guerra hipotecaria entre las entidades de crédito, con un Euribor actualmente negativo que propicia que las entidades bancarias, banca tradicional y digital, abaraten los tipos fijos para atraer a los clientes.

En contra de lo que algunos pensábamos a raíz del triunfo de Trump en EEUU, los tipos de interés están negativos: No hay más razón para ello que los “estados”, la mayoría, están técnicamente quebrados, con deudas soberanas impagables si los tipos alcanzasen el 4/5%, igual que pasaría a los hipotecados.

Los precios de la vivienda nueva han subido el 6,4% de media en el año 2018; el 10,4% en 1TR y el 7,2% en 2TR del 2019. Está claro que es una rentabilidad muy superior al IPC y a los tipos de interés. Sin haber alcanzado los máximos de la anterior burbuja, están en unos precios en el que hay que tener un poder adquisitivo acorde para poder pagar las hipotecas, si se conceden de acuerdo a la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios, en el que el hipotecado debería aportar en efectivo el 20% más el IVA o ITP de la compra de la vivienda; y la rentabilidad es mínima para las entidades bancarias en relación al riesgo asumido, si no vinculan al cliente con una serie de productos más rentables y más difíciles de traspasar a la competencia. Un nuevo objetivo de crecimiento comercial que, en dos ocasiones anteriores, ya ha demostrado que puede tener graves consecuencias.

 

Publicado en el Blog de Campos el 09-09-2019

 

Ley Créditos Inmobiliarios 05/05

Acabamos esta serie dedicada a los PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS y a la nueva Ley, con un artículo de Andrés Miguel en SpeaKers Corner de https://www.tribunavalladolid.com/blogs/speakers-corner/posts/tu-sabes-lo-que-es-la-lcci sobre el esfuerzo que está suponiendo el cambio legislativo en un empleado de banca, en tono humorístico.

¿Tú sabes lo que es la LCCI?

Ayer por la tarde se agolparon junto a un grupo de viviendas del Paseo de Zorrilla varias patrullas de la Policía Local, no menos de dos brigadas de Bomberos y un vehículo medicalizado del 112 e intervinieron, a toda leche, en el 5º H, tratando de evitar que mi amigo el del Mifid se arrojara por el balcón… y ya es la segunda vez que lo intenta el pobre.

Todo el mundo, arremolinado en la acera, pensaba que aquello era un caso de violencia de género, pero no, nada de eso…. Bastaba con escuchar al pobre hombre para darse cuenta de que lo que tenía era un ataque de ansiedad provocado por la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario… la LCCI, vamos.

¡Que no…  que no estudio más… que tengo 53 años y ya no se me quedan las cosas como antes…!

¿Cómo cojones voy a explicarle yo a un cliente, en una mañana, las diferencias entre la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizada, la Copia del proyecto del Contrato, los Escenarios de evolución de tipos de interés y la Advertencia al prestatario de la obligación a recibir asesoramiento Personalizado y gratuito del Notario, sin que salga el hombre pensando en comprarse una moto en vez de un piso en Las Delicias? Y lo que es peor, ¿cómo voy a acordarme de todo? ¿Y cómo va a acordarse él?

¿Y si se me olvida calcular el diferencial de pérdida financiera el día de la firma del préstamo y hay que renovar todo el proceso, con la reedición de los 8 documentos obligatorios, más los 10 días de espera, la visita previa al notario de todos los intervinientes, la manifestación firmada y demás parrandas?

¿Y qué hostias es la “vacatiolegis” de 3 meses, que me he “quedao” sin vacaciones?

¡Que me tiro, me tiro…. Quitáos de ahí abajo…. ¡Que haga el examen su puta madre…!

¿Por qué no lo hacen los Notarios, que se pasaron años enteros dando fe de que los bancos actuaban correctamente cuando, por lo visto, los bancos eran unos “hijos de p…” y había que nacionalizarlos? ¡Y se han ido todos ellos de rositas!

¡Y, pa´colmo, la plataforma telemática con registro fehaciente de las Notarías lleva colgada desde hace 15 días! ¡No me jodas! ¿Tampoco son responsables de eso?

¡Que me tiro, cagüensos… encima el banco no me da ni una hora libre pa´estudiar…! ¿Cuándo voy a ver yo, con mi señora, el episodio de “Erkenci Kus” en la tele, si no me quedan horas libres entre jornada de trabajo, reuniones y estudiar?

Que no se acerque, “mecagüen mis muelas”, agente, que me tiro y dejo tres niños y una hipoteca a Euribor más cero setenta y cinco…

¡Qué espectáculo…!

Salió a una ventana próxima su señora para tratar de convencerle de que no se lanzara cabeza abajo, aunque me pareció, más bien, que hacía todo contrario, porque le dijo: “cariño, tienes razón, ya está bien de que os aprieten a los de los bancos” ¡Con dos cojones, pensé yo, echando gasolina la colega! ¿Pero quiere que se tire o no? … creo que no tuvo éxito.

¡Qué lagrimones le caían a mi amigo el Mifid, qué desolación!… No me extraña; resulta que el año pasado no llegó a los objetivos y se lo cepilló el Banco destinándolo a vender planes de pensiones en una oficina donde la cola de pensionistas, el día 25 de cada mes, da la vuelta ciclista a España… y su mujer le echó en cara que sin la pasta del Variable ya no podría codearse con sus amigas, por las tardes, en el Moka…

Pues hablando de café, toma dos tazas, ahora le dicen que se tiene que certificar otra vez o acaba en ventanilla.

Los miembros de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado no sabían qué hacer… el psicólogo del 112, cuando mi amigo le contó todas sus penurias, se puso a llorar y farfulló que lo dejaba… que si no se tiraba el sujeto desde el 5º piso, se tiraba él… que cómo le obligaban al pobre hombre a estudiar ahora, después de 2 infartos y una úlcera de estómago, que ya bastante hace con aguantar que los clientes le pongan de ajo perejil cada vez que llega el período de liquidaciones de gastos o les devuelven el recibo de Cofidis porque están al descubierto.

La cosa pintaba en bastos… ¡cómo sería que, un compañero suyo de oficina, el que lleva los seguros de decesos, se presentó allí pa´rogarle que no se lanzara porque, si daba el siniestro, le jodía la evolución de su Cartera!

 

 

Bastó que se presentara el Jefe de Zona de su banco para que mi amigo se bajase de la barandilla como un corderito… Le vi de cerca y de verdad que acojona… más que las metralletas de los Geos, que también llegaron. ¡Cómo deben ser las reuniones mensuales de seguimiento de objetivos con semejante elemento… deben cagarse en los pantalones hasta los interventores de las mesas electorales del 1 de octubre! Le miró desde abajo y le dijo, “Mire, Valentín, si no baja ahora mismo y se pone a estudiar le meto un puro que acaba Vd. de señora de la limpieza en la sucursal de Móstoles y le quito hasta el plus de familia numerosa…. pero no le prejubilo, por gilipollas, y sigue trabajando aquí hasta los 67 años!

Oye, mano de santo… ¡Qué frase más bien elegida, qué empatía! ¡Qué bien le sientan a los directivos de alto nivel los cursos de liderazgo y de dirección de equipos! ¡Qué dinero más bien gastado! ¡Cómo se nota dónde hay inteligencia emocional! ¡Está claro que no llega uno a Director Comercial si no lleva dentro capacidades extraordinarias… como los X-Men! ¡El de mi amigo el Mifid mata con la mirada… te lo juro!

El caso es que todo acabó bien, doy gracias a Emilio Botín que estará sentado a la diestra del Señor… hasta que lo levante del sitio y se ponga él.

A mi amigo el Mifid le han doblado la dosis de Orfidal y los vecinos han  hecho una colecta para regalarle 600 cápsulas de “DeMEMORY”, a ver si así pasa el examen… no quieren más jaleos en el bloque porque, cuando pasó el incidente, estaba jugando la Selección y no pudieron ver el gol de Ramos… ¡manda huevos, eso le importan a España los bancarios!

Me voy a celebrar a La Commissione que los diputados no tenemos que pasar ningún examen… ¡pa´eso hacemos la leyes, no te jode….!

 

 

 

Ley Créditos Inmobiliarios 04/05

Sigue vigente el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que protege al prestatario sin recursos.

Definición del umbral de exclusión.

1. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
2. a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

El límite previsto en el párrafo anterior será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de cinco veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

1. b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.

Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2.º La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.

5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

7.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.

1. c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo de la letra a).

A efectos de las letras a) y b) anteriores, se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 por ciento los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

2. Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo, será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos.
3. a) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
4. b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
5. c) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
6. d) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
7. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el apartado 1 se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:
8. a) Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

1.º Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.

2.º Últimas tres nóminas percibidas.

3.º Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

4.º Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

5.º En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

1. b) Número de personas que habitan la vivienda:

1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

2.º Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

3.º Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

1. c) Titularidad de los bienes:

1.º Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

1. d) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

 

Estas leyes traen de cabeza actualmente a notarios, intermediarios financieros y bancos, cuyos empleados estudian a marchas forzadas los entresijos de las mismas, tanto para su concesión (no olvidemos que han de evaluar no ya la situación actual del prestatario sino los riesgos existentes para la situación del mismo a lo largo de la vigencia del contrato del préstamo propuesto), el periodo de permanencia en situación contable de Mora de doce meses para poder proceder a su ejecución, y los condicionantes que no resulte ser un prestatario, actual o futuro, en el umbral de exclusión. A estos hay que añadir el populismo de los morosos, la subvencionada PAH y similares, los Okupas de las viviendas adjudicadas a los bancos, las normas confiscatorias de viviendas no ocupadas por parte de alguna Comunidad Autónoma, y los tipos de interés tendentes a cero que invitan a endeudarse sin pensar en que tienen que subir, y que hacen un conjunto en el que la rentabilidad de estas operaciones, basadas históricamente en la solvencia de la garantía hipotecaria, sea de difícil justificación en estos momentos, salvo ese riesgo intangible de “ambición comercial” que tantos problemas acarreó en la pasada crisis.

No sé si la noticia que sigue a continuación es indicativa de lo que va a pasar, pero lo que ha pasado es lo siguiente:

Santander, BBVA y CaixaBank bajan a la mitad su riesgo del ladrillo en un año. La gran banca siguió pisando fuerte el acelerador para reducir su exposición al ladrillo en 2018. Las seis entidades cotizadas en el Ibex 35 –Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell y Bankinter– redujeron en 44.838 millones de euros su exposición bruta al ladrillo, un 45% menos en 12 meses, quedando en 53.381 millones. Así se recoge en las cuentas anuales del pasado año de estas entidades, según los cálculos elaborados por este diario. En el ejercicio anterior, en 2017, ya habían reducido su exposición otro 50%. (Cinco Días).

 

Ley Crédito Inmobiliario 02/05

Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo.

El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

1. a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
2. b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.

 

 

1. c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
2. d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
3. e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

Los siguientes gastos se distribuirán como sigue:

1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
2. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

1. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

En resumen, el prestatario pagará la tasación, el banco el resto de gastos.

No obstante, lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado conforme a los apartados anteriores.

Cuando el préstamo se formalice en escritura pública, se advertirá al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega que, junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario. En presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista, ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.

Los prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados recabarán la información que resulte necesaria sobre la situación personal y financiera del prestatario, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados; el análisis se basará en información que esté actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto.

En caso de que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés variable, los prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo aplicable aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

1. a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades competentes.
2. b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas conscientemente paralelas.
3. c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.

En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.

El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.

Los contratos de préstamo regulados en esta Ley se formalizarán en papel o en otro soporte duradero. En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, deberán formalizase en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico conforme a la legislación notarial. El Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta previa prevista, y los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme a esta ley.

 

 

 

 

 

 

 

Ley Crédito Inmobiliario 01/05

El pasado 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley Reguladora de Crédito Inmobiliario en cuanto a los créditos celebrados con todas las personas físicas que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles. Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

El texto es muy prolijo, por lo que comentamos a continuación las novedades más destacadas en relación a cuanto modifica la anterior Ley Hipotecaria del año 1946 y otras complementarias, en lo que atañe a los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda propia.

Serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil, y en particular la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.

 

Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario deberá especificar de forma clara, concisa y destacada:

1. a) la identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito o representante designado;
2. b) cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble;
3. c) el tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del préstamo para el prestatario;
4. d) el importe total del préstamo;
5. e) la Tasa Anual Equivalente, en la forma en que se define en el artículo 4.14); la tasa se incluirá en la publicidad al menos de forma igualmente destacada que cualquier tipo de interés;
6. f) cuando proceda:

1.º la duración del contrato de préstamo;

2.º el importe de los pagos a plazos;

3.º el importe total adeudado por el prestatario;

4.º el número de pagos a plazos;

5.º una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.

1. g) el sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el prestatario pueda verificar con claridad la corrección de los importes cobrados;
2. h) cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.

Los prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados facilitarán en todo momento, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito.

Esta información general deberá especificar:

1. a) la identidad y dirección geográfica de quien emite la información;
2. b) los fines para los que puede emplearse el crédito;
3. c) las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro;
4. d) la duración posible de los contratos de crédito;
5. e) las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario;
6. f) cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera;
7. g) un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE;
8. h) una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito;
9. i) la gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso);
10. j) cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito;
11. k) una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado;
12. l) una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario;
13. m) una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista;
14. n) una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito;

ñ) cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo;

1. o) cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral. La revisión de estos protocolos se supervisará por el Banco de España o autoridades competentes.

La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información. Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo resultado advirtiéndoles, de forma motivada, de dicha denegación