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Errores del pasado

Podemos, por boca de la secretaria de Estado para la Agenda 2030, Ione Belarra, propone expropiar sin indemnización 200.000 viviendas vacías, a costa de los grandes propietarios de inmuebles, catalogando como tal a quien tenga cinco o más propiedades inmobiliarias: “Necesitamos una Ley de Vivienda que corresponsabilice al sector inmobiliario, al sector privado, en la garantía del derecho a la vivienda y le comprometa a cumplir con la función social que tiene que tener necesariamente la vivienda. Para ello es imprescindible que los grandes tenedores de vivienda, por ejemplo, pongan a disposición de las administraciones públicas un porcentaje de su parque para destinarlo a vivienda social”.

Ha añadido la suspensión de todos los desahucios sin alternativa habitacional, la prohibición de cortes de los suministros básicos a personas vulnerables y la ampliación de las moratorias hipotecarias.

Recientemente, Pablo Iglesias ha conseguido que el PSOE aprobara que los okupas no puedan ser desahuciados si rompen una puerta para entrar en un piso vacío sin violencia o intimidación de las personas.

Menos mal que parece existen “discrepancias sustanciales” en la confección de la nueva Ley de Vivienda con los ministros del PSOE, algunos de ellos relevantes profesionales que no necesitan ese puesto para vivir holgadamente, pero que, desgraciadamente, han hincado la rodilla ante la política que se está llevando a cabo en España en estos momentos. ¿Cuál es el móvil? ¿A cambio de qué? ¿Instrucciones de logia? ¿Agenda 2030 de cambio social y muerte del capitalismo?

De llevarse al BOE la propuesta de Podemos, el sector más perjudicado es el financiero, concretamente los bancos, esas empresas odiadas por los comunistas en función, únicamente, de no poder controlarlas. Si se hundieran los bancos, el sistema financiero colapsaría, el Estado no podría colocar la Deuda Pública, los depositantes perderían todos sus ahorros, se arruinarían los mercados bursátiles, sería la ruina para todo el mundo.

Una parte importante del balance de todos los bancos lo ocupan las hipotecas. Hasta mediados de los años setenta del siglo pasado, las únicas entidades que concedían hipotecas eran las Cajas de Ahorro, a tipo de “interés hipotecario”, que era el marcado periódicamente por las mayores cajas de ahorro de entonces, con una morosidad muy pequeña, primero porque estaban muy bien garantizados los préstamos, y segundo porque la gente era honrada, trabajadora, vivía dentro de sus posibilidades y “antes dejaba de comer que de pagar” como alguien dijo en aquella época, en la que ser moroso era una mancha indeleble que permanecía con la persona para toda su vida.

Las operaciones referenciadas al MIBOR (Madrid) y al LIBOR (Londres), empezaron a hacerse con las grandes corporaciones industriales, públicas y privadas, todas por importes de muchos millones de pesetas, porque la mayoría de ellas tenían acceso a los mercados de dinero a través de los brokers. Los bancos vieron que las cajas les estaban quitando negocio con el asunto de las hipotecas; y las pequeñas empresas se preguntaron que por qué a las grandes se las referenciaba a un índice de conocimiento público y a ellas no.

Había muerto Franco y fue un ministro socialista quien dijo que “España es el país del mundo donde más rápido se puede hacer uno rico”. En el “totum revolutum” que se formó, los bancos volvieron a caer en el “riesgo comercial” y concedieron operaciones referenciadas, primero al MIBOR y a partir del año 2000 al EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), tipo de interés del mercado interbancario del euro, publicado diariamente, que indica el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos dicen concederse préstamos a corto plazo entre ellos, a hacer préstamos hipotecarios a largo plazo, hasta cuarenta años, con tipos de interés a corto, diarios, extensible o revisable cada año, pensando que la vivienda era una cosa que nunca podría devaluarse.

El asunto fue bien mientras la economía crecía, había inflación y se pagaban puntualmente los préstamos. Pero a raíz del tema de las subprime y las ayudas que tuvieron que recibir todas las entidades financieras del mundo, la situación de la mayoría de los países es de un apalancamiento exagerado, por lo que EEUU y Europa han sostenido artificialmente el precio del dinero, y van a seguir haciéndolo unos cuantos años más si no hay una nueva guerra mundial, para poder sostener el teórico estado de bienestar en la población, a través de inyectar al mercado deuda centralizada, que nunca se va a pagar, con lo que nos encontramos con unos tipos negativos porque lo que sobra en estos momentos, qué paradoja de la vida, es dinero.

Los bancos se encuentran actualmente con una cartera hipotecaria que tiene un rendimiento mínimo, haciéndose cargo de todos los gastos asociados a cada préstamo, una alta morosidad, moratoria hipotecaria reconocida por el Gobierno, con alargamiento del plazo de improductividad desde el primer momento de impago, calificación de morosidad, de fallido, de problemas judiciales para el embargo, de lanzamiento, de deterioro del inmueble, de gastos inherentes a todo el proceso, de amortización contra su cuenta de resultados, desgaste de imagen y riesgo reputacional.

A partir del tercer trimestre de este año, la banca tiene otra bomba a punto de explotar: las pymes y los autónomos, sin olvidar la terminación de los ERTES, los despidos que se van a producir porque muchas empresas no continuarán, y las operaciones ICO avaladas parcialmente por el Estado, que la mayoría serán fallidos y que al 31 de enero del presente año eran un total de casi millón y medio de operaciones, de las que ya han dispensado moratoria de pago por importe de 54 mil millones de euros. Es más, el Gobierno planea que la banca asuma parte de la quita de esos créditos ICO, condonando a su cargo parte del 70% u 80% avalado por el Estado o, alternativamente, que la banca asuma la pérdida total de la parte no avalada

Si todo sigue como está, la banca va a cerrar el crédito y la crisis de solvencia empresarial, y por lo tanto de los particulares, va a ser cada vez más profunda.

Esta opinión coincide con lo manifestado por el comisario europeo de Economía, Paolo Gentiloni, durante la presentación de las previsiones económicas de la Comisión Europea, que alerta de la oleada de quiebras que sufrirán las pequeñas y medianas empresas españolas cuando terminen las medidas de apoyo actuales.

El tema de la vivienda tiene que solucionarlo el Estado, en sus diferentes Administraciones, no la empresa privada. Con Franco se construyeron cuatro millones de viviendas, sin lujos, pero dignas, con todos los servicios. El modelo y la forma de hacerlo está más que estudiado: solo se necesita voluntad para ponerlo en práctica, olvidándose de quién tiene el copyright de ello y asumiendo que siempre y en cualquier circunstancia, hay algo bueno que merece la pena rescatar. Ahora sería el momento, con los Fondos Europeos que España va a recibir, de poner manos a ello y no dilapidarlo en subvenciones a amigos y empresas zombis sin solución de continuidad.

En cambio, Podemos enciende cada día más la calle, dejando claro que su pretensión es trasvasar la riqueza y los medios de producción materiales y dinerarios que la generan trabajando desde el amanecer todos los días, a aquellos que no producen nada y así pretenden vivir durante toda su vida. Es el comunismo del nuevo rico, prepotente, amenazador, que vive en una vivienda con más de 2.000 metros cuadrados de parcela y que quiere nacionalizar todo, incluida la sanidad, pero que acude a la privada a comprar 2.000 test del coronavirus, de forma índice-digital, para el equipo de su cartera ministerial por “los retrasos” en la Sanidad Pública. Con dos cojones, sí señor.

Francesc Cambó i Batlle, fue un catalanista que se posicionó a favor de Franco por temor a un triunfo revolucionario y que, acabada la Guerra Civil y arrepentido de haber colaborado con él, se instaló en Argentina, en donde residió hasta su fallecimiento en 1947. Persona de gran bagaje cultural, dijo:

“Las iglesias han sido quemadas; la mayoría de las viviendas, saqueadas y expoliadas; todas las propiedades, tanto de españoles como de extranjeros, han sido incautadas; se han violado las cajas de los bancos y los comités anarquistas disponen a su antojo de sus bienes y de los depósitos particulares. Todos los periódicos han sido incautados, no por el Gobierno, sino por miembros de las distintas organizaciones revolucionarias y, a costa de sus antiguos propietarios, si tienen bienes en España, defienden la política de los incautadores (…..) Yo les invito a que piensen cuál sería su actitud en su país si un gobierno llegase a someterse a las órdenes de comités anarquistas y comunistas, que se le impusieran, y que las aceptara, toda suerte de claudicaciones: gobernar contra la Constitución; infringir las leyes; prostituir la Justicia; amparar el crimen impidiendo que la fuerza pública se oponga a los robos, incendios y asesinatos que se cometen ante su presencia y separando de sus cargos a los que no muestren su satisfacción por cooperar en esta obra de descomposición nacional; organizar, valiéndose de los agentes de orden público, vestidos de uniforme, el asesinato de los adversarios políticos; preparar la destrucción del ejército para que no pueda impedir que la más espantosa anarquía se apodere del país. Ya sé que me dirán que esto no es posible. Y yo les digo que esto es lo que ha pasado en España y que no habrá un representante diplomático o consular que pueda negar mis afirmaciones. Y cuando tengan que aceptar la realidad de aquellos hechos, tendrán que admitir que se había producido en España aquella situación en que la insurrección contra el poder público no sólo era un derecho, sino un deber de patriotismo y ciudadanía”.

Los últimos actos vandálicos protagonizados por grupos radicales, de ultraizquierda y antisistema, organizados en guerrillas urbanas, con gas pimienta y armas arrojadizas contra la policía, no son buen síntoma de que no vayamos a repetir los errores del pasado. Y, una vez más, es mucha casualidad que estos hechos se produzcan cuando más ebullición tiene la olla de la presunta corrupción e imputación de varios dirigentes de Podemos.

Ejecuciones hipotecarias

El INE ha publicado las estadísticas de ejecuciones hipotecarias correspondientes al segundo trimestre del presente ejercicio. El número de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas es de 16.429, lo que supone un 12,0% más que el trimestre anterior y un 10,9% más que en el mismo trimestre de 2018.

 

 

De estos datos se desprende que el problema hipotecario de particulares, vivienda habitual, es de 1.359 casos en este 2ºTR, el 8,27% del total de las ejecuciones hipotecarias. Ese es el “nicho de mercado” de la subvencionada PAH en toda España, morosos por sentencia judicial firme, un 24,0% menos que en el mismo trimestre de 2018, y 627 son segundas residencias (un 14,8% menos).

Llama la atención el crecimiento de las ejecuciones hipotecarias sobre obra nueva respecto a los casos de viviendas de segunda mano. Las primeras han crecido un 35,7% en el último año (y casi un 30% respecto al primer trimestre) mientras que las segundas avanzaron solo un 1,9%. Ello, en mi opinión, es consecuencia de la laxitud que había con los préstamos hipotecarios al promotor, que admitían la subrogación de las viviendas a quien llegara, sin tener unos condicionantes mínimos analizados con la profundidad necesaria por las entidades bancarias.

A destacar, entre las viviendas de personas jurídicas y naves, locales y oficinas, representan el 77,63% del total, indicativo de inversores del pelotazo a través de sociedades, no coincidente con el tema hipotecario, pero sí con la situación económica actual, que ha disparado los Concursos de Acreedores un 226,23% en agosto con respecto al mismo mes del pasado año.

Las Comunidades Autónomas con mayor número de Certificaciones por ejecuciones hipotecarias coinciden exactamente con el histórico de las Comunidades con más Concursos de Acreedores, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana; y dos excepciones, Madrid, muy lejos en ejecuciones respecto a los Concursos; y Murcia, en número muy elevado de ejecuciones hipotecarias en relación a los Concursos.

En cuanto al plazo de maduración de las hipotecas ejecutadas, el 52,8% corresponden a las suscritas en los peores años de la crisis anterior, 2006 a 2008, que supuso la quiebra teórica de casi todas las cajas de ahorro y de algún banco.

 

 

Y como los españoles no aprendemos de errores pasados, está empezando una nueva guerra hipotecaria entre las entidades de crédito, con un Euribor actualmente negativo que propicia que las entidades bancarias, banca tradicional y digital, abaraten los tipos fijos para atraer a los clientes.

En contra de lo que algunos pensábamos a raíz del triunfo de Trump en EEUU, los tipos de interés están negativos: No hay más razón para ello que los “estados”, la mayoría, están técnicamente quebrados, con deudas soberanas impagables si los tipos alcanzasen el 4/5%, igual que pasaría a los hipotecados.

Los precios de la vivienda nueva han subido el 6,4% de media en el año 2018; el 10,4% en 1TR y el 7,2% en 2TR del 2019. Está claro que es una rentabilidad muy superior al IPC y a los tipos de interés. Sin haber alcanzado los máximos de la anterior burbuja, están en unos precios en el que hay que tener un poder adquisitivo acorde para poder pagar las hipotecas, si se conceden de acuerdo a la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios, en el que el hipotecado debería aportar en efectivo el 20% más el IVA o ITP de la compra de la vivienda; y la rentabilidad es mínima para las entidades bancarias en relación al riesgo asumido, si no vinculan al cliente con una serie de productos más rentables y más difíciles de traspasar a la competencia. Un nuevo objetivo de crecimiento comercial que, en dos ocasiones anteriores, ya ha demostrado que puede tener graves consecuencias.

 

Publicado en el Blog de Campos el 09-09-2019

 

Ley Créditos Inmobiliarios 05/05

Acabamos esta serie dedicada a los PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS y a la nueva Ley, con un artículo de Andrés Miguel en SpeaKers Corner de https://www.tribunavalladolid.com/blogs/speakers-corner/posts/tu-sabes-lo-que-es-la-lcci sobre el esfuerzo que está suponiendo el cambio legislativo en un empleado de banca, en tono humorístico.

¿Tú sabes lo que es la LCCI?

Ayer por la tarde se agolparon junto a un grupo de viviendas del Paseo de Zorrilla varias patrullas de la Policía Local, no menos de dos brigadas de Bomberos y un vehículo medicalizado del 112 e intervinieron, a toda leche, en el 5º H, tratando de evitar que mi amigo el del Mifid se arrojara por el balcón… y ya es la segunda vez que lo intenta el pobre.

Todo el mundo, arremolinado en la acera, pensaba que aquello era un caso de violencia de género, pero no, nada de eso…. Bastaba con escuchar al pobre hombre para darse cuenta de que lo que tenía era un ataque de ansiedad provocado por la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario… la LCCI, vamos.

¡Que no…  que no estudio más… que tengo 53 años y ya no se me quedan las cosas como antes…!

¿Cómo cojones voy a explicarle yo a un cliente, en una mañana, las diferencias entre la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizada, la Copia del proyecto del Contrato, los Escenarios de evolución de tipos de interés y la Advertencia al prestatario de la obligación a recibir asesoramiento Personalizado y gratuito del Notario, sin que salga el hombre pensando en comprarse una moto en vez de un piso en Las Delicias? Y lo que es peor, ¿cómo voy a acordarme de todo? ¿Y cómo va a acordarse él?

¿Y si se me olvida calcular el diferencial de pérdida financiera el día de la firma del préstamo y hay que renovar todo el proceso, con la reedición de los 8 documentos obligatorios, más los 10 días de espera, la visita previa al notario de todos los intervinientes, la manifestación firmada y demás parrandas?

¿Y qué hostias es la “vacatiolegis” de 3 meses, que me he “quedao” sin vacaciones?

¡Que me tiro, me tiro…. Quitáos de ahí abajo…. ¡Que haga el examen su puta madre…!

¿Por qué no lo hacen los Notarios, que se pasaron años enteros dando fe de que los bancos actuaban correctamente cuando, por lo visto, los bancos eran unos “hijos de p…” y había que nacionalizarlos? ¡Y se han ido todos ellos de rositas!

¡Y, pa´colmo, la plataforma telemática con registro fehaciente de las Notarías lleva colgada desde hace 15 días! ¡No me jodas! ¿Tampoco son responsables de eso?

¡Que me tiro, cagüensos… encima el banco no me da ni una hora libre pa´estudiar…! ¿Cuándo voy a ver yo, con mi señora, el episodio de “Erkenci Kus” en la tele, si no me quedan horas libres entre jornada de trabajo, reuniones y estudiar?

Que no se acerque, “mecagüen mis muelas”, agente, que me tiro y dejo tres niños y una hipoteca a Euribor más cero setenta y cinco…

¡Qué espectáculo…!

Salió a una ventana próxima su señora para tratar de convencerle de que no se lanzara cabeza abajo, aunque me pareció, más bien, que hacía todo contrario, porque le dijo: “cariño, tienes razón, ya está bien de que os aprieten a los de los bancos” ¡Con dos cojones, pensé yo, echando gasolina la colega! ¿Pero quiere que se tire o no? … creo que no tuvo éxito.

¡Qué lagrimones le caían a mi amigo el Mifid, qué desolación!… No me extraña; resulta que el año pasado no llegó a los objetivos y se lo cepilló el Banco destinándolo a vender planes de pensiones en una oficina donde la cola de pensionistas, el día 25 de cada mes, da la vuelta ciclista a España… y su mujer le echó en cara que sin la pasta del Variable ya no podría codearse con sus amigas, por las tardes, en el Moka…

Pues hablando de café, toma dos tazas, ahora le dicen que se tiene que certificar otra vez o acaba en ventanilla.

Los miembros de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado no sabían qué hacer… el psicólogo del 112, cuando mi amigo le contó todas sus penurias, se puso a llorar y farfulló que lo dejaba… que si no se tiraba el sujeto desde el 5º piso, se tiraba él… que cómo le obligaban al pobre hombre a estudiar ahora, después de 2 infartos y una úlcera de estómago, que ya bastante hace con aguantar que los clientes le pongan de ajo perejil cada vez que llega el período de liquidaciones de gastos o les devuelven el recibo de Cofidis porque están al descubierto.

La cosa pintaba en bastos… ¡cómo sería que, un compañero suyo de oficina, el que lleva los seguros de decesos, se presentó allí pa´rogarle que no se lanzara porque, si daba el siniestro, le jodía la evolución de su Cartera!

 

 

Bastó que se presentara el Jefe de Zona de su banco para que mi amigo se bajase de la barandilla como un corderito… Le vi de cerca y de verdad que acojona… más que las metralletas de los Geos, que también llegaron. ¡Cómo deben ser las reuniones mensuales de seguimiento de objetivos con semejante elemento… deben cagarse en los pantalones hasta los interventores de las mesas electorales del 1 de octubre! Le miró desde abajo y le dijo, “Mire, Valentín, si no baja ahora mismo y se pone a estudiar le meto un puro que acaba Vd. de señora de la limpieza en la sucursal de Móstoles y le quito hasta el plus de familia numerosa…. pero no le prejubilo, por gilipollas, y sigue trabajando aquí hasta los 67 años!

Oye, mano de santo… ¡Qué frase más bien elegida, qué empatía! ¡Qué bien le sientan a los directivos de alto nivel los cursos de liderazgo y de dirección de equipos! ¡Qué dinero más bien gastado! ¡Cómo se nota dónde hay inteligencia emocional! ¡Está claro que no llega uno a Director Comercial si no lleva dentro capacidades extraordinarias… como los X-Men! ¡El de mi amigo el Mifid mata con la mirada… te lo juro!

El caso es que todo acabó bien, doy gracias a Emilio Botín que estará sentado a la diestra del Señor… hasta que lo levante del sitio y se ponga él.

A mi amigo el Mifid le han doblado la dosis de Orfidal y los vecinos han  hecho una colecta para regalarle 600 cápsulas de “DeMEMORY”, a ver si así pasa el examen… no quieren más jaleos en el bloque porque, cuando pasó el incidente, estaba jugando la Selección y no pudieron ver el gol de Ramos… ¡manda huevos, eso le importan a España los bancarios!

Me voy a celebrar a La Commissione que los diputados no tenemos que pasar ningún examen… ¡pa´eso hacemos la leyes, no te jode….!

 

 

 

Ley Créditos Inmobiliarios 04/05

Sigue vigente el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que protege al prestatario sin recursos.

Definición del umbral de exclusión.

  1. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
  2. a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

El límite previsto en el párrafo anterior será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de cinco veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

  1. b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.

Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2.º La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.

5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

7.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.

  1. c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo de la letra a).

A efectos de las letras a) y b) anteriores, se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 por ciento los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

  1. Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo, será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos.
  2. a) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  3. b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
  4. c) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  5. d) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
  6. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el apartado 1 se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:
  7. a) Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

1.º Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.

2.º Últimas tres nóminas percibidas.

3.º Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

4.º Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

5.º En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

  1. b) Número de personas que habitan la vivienda:

1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

2.º Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

3.º Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

  1. c) Titularidad de los bienes:

1.º Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

  1. d) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

 

Estas leyes traen de cabeza actualmente a notarios, intermediarios financieros y bancos, cuyos empleados estudian a marchas forzadas los entresijos de las mismas, tanto para su concesión (no olvidemos que han de evaluar no ya la situación actual del prestatario sino los riesgos existentes para la situación del mismo a lo largo de la vigencia del contrato del préstamo propuesto), el periodo de permanencia en situación contable de Mora de doce meses para poder proceder a su ejecución, y los condicionantes que no resulte ser un prestatario, actual o futuro, en el umbral de exclusión. A estos hay que añadir el populismo de los morosos, la subvencionada PAH y similares, los Okupas de las viviendas adjudicadas a los bancos, las normas confiscatorias de viviendas no ocupadas por parte de alguna Comunidad Autónoma, y los tipos de interés tendentes a cero que invitan a endeudarse sin pensar en que tienen que subir, y que hacen un conjunto en el que la rentabilidad de estas operaciones, basadas históricamente en la solvencia de la garantía hipotecaria, sea de difícil justificación en estos momentos, salvo ese riesgo intangible de “ambición comercial” que tantos problemas acarreó en la pasada crisis.

No sé si la noticia que sigue a continuación es indicativa de lo que va a pasar, pero lo que ha pasado es lo siguiente:

Santander, BBVA y CaixaBank bajan a la mitad su riesgo del ladrillo en un año. La gran banca siguió pisando fuerte el acelerador para reducir su exposición al ladrillo en 2018. Las seis entidades cotizadas en el Ibex 35 –Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell y Bankinter– redujeron en 44.838 millones de euros su exposición bruta al ladrillo, un 45% menos en 12 meses, quedando en 53.381 millones. Así se recoge en las cuentas anuales del pasado año de estas entidades, según los cálculos elaborados por este diario. En el ejercicio anterior, en 2017, ya habían reducido su exposición otro 50%. (Cinco Días).

 

Ley Crédito Inmobiliario 02/05

Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo.

El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

  1. a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
  2. b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.

 

 

  1. c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  2. d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
  3. e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

Los siguientes gastos se distribuirán como sigue:

  1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
  2. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

  1. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

En resumen, el prestatario pagará la tasación, el banco el resto de gastos.

No obstante, lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado conforme a los apartados anteriores.

Cuando el préstamo se formalice en escritura pública, se advertirá al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega que, junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario. En presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista, ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.

Los prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados recabarán la información que resulte necesaria sobre la situación personal y financiera del prestatario, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados; el análisis se basará en información que esté actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto.

En caso de que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés variable, los prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo aplicable aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

  1. a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades competentes.
  2. b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas conscientemente paralelas.
  3. c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.

En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.

El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.

Los contratos de préstamo regulados en esta Ley se formalizarán en papel o en otro soporte duradero. En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, deberán formalizase en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico conforme a la legislación notarial. El Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta previa prevista, y los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme a esta ley.

 

 

 

 

 

 

 

Ley Crédito Inmobiliario 01/05

El pasado 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley Reguladora de Crédito Inmobiliario en cuanto a los créditos celebrados con todas las personas físicas que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles. Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

El texto es muy prolijo, por lo que comentamos a continuación las novedades más destacadas en relación a cuanto modifica la anterior Ley Hipotecaria del año 1946 y otras complementarias, en lo que atañe a los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda propia.

Serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil, y en particular la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.

 

Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario deberá especificar de forma clara, concisa y destacada:

  1. a) la identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito o representante designado;
  2. b) cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble;
  3. c) el tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del préstamo para el prestatario;
  4. d) el importe total del préstamo;
  5. e) la Tasa Anual Equivalente, en la forma en que se define en el artículo 4.14); la tasa se incluirá en la publicidad al menos de forma igualmente destacada que cualquier tipo de interés;
  6. f) cuando proceda:

1.º la duración del contrato de préstamo;

2.º el importe de los pagos a plazos;

3.º el importe total adeudado por el prestatario;

4.º el número de pagos a plazos;

5.º una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.

  1. g) el sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el prestatario pueda verificar con claridad la corrección de los importes cobrados;
  2. h) cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.

Los prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados facilitarán en todo momento, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito.

Esta información general deberá especificar:

  1. a) la identidad y dirección geográfica de quien emite la información;
  2. b) los fines para los que puede emplearse el crédito;
  3. c) las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro;
  4. d) la duración posible de los contratos de crédito;
  5. e) las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario;
  6. f) cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera;
  7. g) un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE;
  8. h) una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito;
  9. i) la gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso);
  10. j) cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito;
  11. k) una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado;
  12. l) una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario;
  13. m) una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista;
  14. n) una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito;

ñ) cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo;

  1. o) cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral. La revisión de estos protocolos se supervisará por el Banco de España o autoridades competentes.

La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información. Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo resultado advirtiéndoles, de forma motivada, de dicha denegación

 

 

 

Nuevas hipotecas

Los grupos parlamentarios del Congreso han aprobado un proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, la nueva Ley Hipotecaria. Esta nueva ley, que llega con más de dos años de retraso y que pretende evitar futuros litigios, se tramitará por vía urgente y pasará al Senado a finales de mes, previsiblemente.

Los grupos parlamentarios incluirán la distribución de los gastos en la nueva ley hipotecaria. El banco asumirá los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto de AJD. El cliente pagará el gasto de tasación, así como los derivados por la compra.

Veamos un ejemplo práctico: Para la compra de una vivienda de 250.000 euros, financiada al 80%, cuya cuota mensual a pagar sería de 847,71 euros, a 25 años, a un tipo del 2%, y en el que cliente debería aportar en efectivo los 50.000 mil euros de diferencia, más el 10% de IVA sobre el total si es primera transmisión (25.000€), más los gastos notariales de la compra-venta (850€), más la tasación (500€), más el Registro de la Propiedad de la compra-venta (400€), total a aportar en efectivo inicialmente por el comprador 76.750 euros, más de doce millones y medio de pesetas de ahorro propio. Todo lo que no sea así, no será considerado “hipoteca pata negra”, no se podrán paquetizar en el mercado mayorista, y la posibilidad de acabar en situación de morosidad sería elevada y forzada la entidad bancaria a negociar un alquiler a bajo precio obligatorio, cuya rentabilidad sobre el principal prestado sería ridículo y haría inviable cualquier operación de este tipo.

 

 

El banco tendrá que pagar:

– Gastos notariales. De la escritura hipotecaria. En función de la responsabilidad hipotecaria más el coste por hoja de las escrituras. Estimado unos 1.500 euros.

– Copias. Será el banco el que tenga que pagar los costes de la primera copia del contrato (otros 100 euros aproximadamente), aunque en caso de que el cliente solicite una copia, deberá asumir su coste.

– Registro. De la hipoteca. Aproximadamente, 400 euros

– Gestoría. Suele rondar aproximadamente otros 400 euros.

– Impuesto AJD. El coste depende de cada comunidad autónoma y oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Pongamos una media del 1%, importe a pagar de 2.500 euros

Total a pagar por el banco, 4.900 euros, el 2,45% al tirón del principal de la hipoteca.

Queda por dilucidar un tema muy importante y es la cláusula de vencimiento anticipado y que permite ejecutar la hipoteca y adjudicarse la vivienda según la deuda que tenga pendiente el prestatario. Podemos ha propuesto que sea el 10% del principal el importe impagado para poder proceder judicialmente contra el moroso. Y otra también de máxima importancia, si este tipo de operaciones son hipotecarias puras en las que únicamente responde de la deuda el bien hipotecado, o siguen siendo préstamos personales y garantía reforzada hipotecaria.

Además, los notarios realizarán, sin coste alguno, un cuestionario al prestatario para asegurarse que entiende todas las cláusulas del contrato hipotecario. Es igual, la práctica de muchos años de ejercicio profesional me dice que cuando un cliente llega a un banco a solicitar un préstamo, igual da que sea para comprarse una vivienda, un coche o para irse de vacaciones al Caribe, después de mucho pensarlo y darle muchas vueltas, la decisión final es por impulso, y quiere ese bien como sea, ya, de inmediato, y en las condiciones que sean. Los remordimientos vendrán después, si no puede pagarlo.

Lo dejé escrito la semana pasada, pero quiero reafirmarme en que un banco es una empresa privada, cuyo principal objetivo es ganar dinero para retribuir a sus dueños, al accionista. Esto es igual en un banco, en un comercio, en un supermercado o en cualquier actividad económica privada, en donde el dinero es un bien escaso y en donde, en el 99,9% de los casos, no se derrocha el dinero como en la administración pública española.

Si a los precios actuales de mercado los bancos tienen que restarles los gastos de formalización, inscripción, impuestos y resto de condicionantes de las hipotecas, además de las amortizaciones de inmuebles, gastos de personal y gastos generales, y siguen dando malas operaciones pues una vez amortizadas o vendidas las “carteras malas” de los años de crisis, los ratios de Mora se sitúan entre el 5 y el 8 por ciento; como la contabilización en esta situación lo ha de ser con antigüedad de un año, está claro que esta Mora es nueva. Este es otro tema a resolver, pues si se aprueba lo del 10% del principal propuesto por Podemos, en el supuesto indicado en párrafos anteriores, el periodo para poder iniciar la ejecución judicial sería de al menos cuatro años, más el tiempo hasta el lanzamiento del deudor, lo que aumentarían los índices de Mora y disminuirían los de solvencia de nuestros bancos, mientras el moroso estaría viviendo gratis cinco años.

 

 

¿Qué pasaría si los bancos analizaran seriamente, sin pretensión de ser mejores por ser más grandes, la rentabilidad real y los problemas reputacionales y sociales de este tipo de operaciones y tomaran la decisión de abandonar la financiación del mercado hipotecario? Paralización de la promoción y construcción de viviendas, paro y más paro, y nadie podría acceder a una vivienda, por mucho que ahora haya gente que se queje que “los bancos son unos ladrones”, ignorancia parecida a lo de “España nos roba”.

En los años sesenta, setenta y principios de los ochenta, las hipotecas solo las concedían las Cajas de Ahorro, para lo que exigían dos avalistas adicionales de reconocida solvencia, además de la del deudor principal, normalmente honrados cuentacorrentistas que habían venido ahorrando durante muchos años y conocían en su oficina cómo se habían comportado económicamente en el tiempo.

Fuera de ahí, las hipotecas no existían; se sustituían por venta aplazada con reserva de dominio, que era como se vendían los pisos; el promotor corría con el riesgo (porque eran muy solventes y construían con sus propios medios económicos; ahora, salvo excepciones, es al revés, han venido aportando cero o tendente a cero euros, constituyendo una sociedad limitada para cada promoción y declarándose en Concurso una vez subrogadas las hipotecas a los compradores), se firmaban en contratos notariales en el momento de su adquisición, entre comprador y vendedor, y se documentaban en letras de cambio, que se llamaban “persianas” por tener vencimiento mensual durante toda la vida de la operación, máximo diez años,  con el timbre a cargo del comprador, y que como tales documentos ejecutivos por sí mismos, se protestaban notarialmente a su impago y se procedía judicialmente contra los morosos.

 

 

Eran años en los que un contrato se cerraba con un apretón de manos, si aparecías en RAI o Asnef era una vergüenza para cualquier persona y tenía cerradas todas las puertas a cualquier financiación de cualquier tipo, e incluso para encontrar trabajo, pues nadie se fiaba de quien no pagaba sus deudas, por aquello de que “quien la hace una vez, la hace ciento”, y en el que la gente se quedaba sin comer si hacía falta para pagar la letra del piso. Evidentemente los tiempos han cambiado, para bien en algunas cosas, no en todas, y ya veremos cómo sale este órdago a los bancos que, en el fondo, es uno de los objetivos contra el capitalismo con el que quieren acabar marxistas y comunistas en el poder.

 

Antonio CAMPOS

http://www.es.ancamfer.wordpress.com

 

Publicado en PUERTA DE MADRID de Alcalá de Henares el 23-11-20.18

Publicado en el Blog de Campos el 24-11-2018

 

 

Fariseos

El líder de Podemos, Pablo Iglesias, y su compañera sentimental, la portavoz de Podemos en el Congreso de Diputados Irene Montero, se han comprado una vivienda unifamiliar de unos 268 metros cuadrados, con jardín, huerto y piscina, en una parcela de 2.000 metros cuadrados, en La Navata, Galapagar, en la Sierra Norte madrileña. Me parece estupendo, todo el mundo tiene derecho a crecer personal y socialmente.

Caja de Ingenieros es una sociedad cooperativa de ahorro y crédito, que cuenta con más de 150.000 socios y 26 oficinas en toda España. Fundada en 1967, obtuvo un beneficio neto consolidado de 12,24 millones de euros en 2017 y volumen de negocio total sobre 6.000 millones de euros. Bien gestionada.

Varias de las personas de su Alta Dirección están ligadas, de una u otra forma, a las asociaciones independentistas ANC Assemblea Nacional Catalana y Òmnium Cultural, cuyo expresidente de la ANC, Jordi Sànchez, y presidente de Òmnium Cultural, Jordi Cuixart se encuentran en la cárcel. Es la entidad financiera que tiene la cuenta de la caja de solidaridad de ambas asociaciones con la que pagan las fianzas millonarias de sus prófugos.

¿Por qué y cómo estos dos políticos de la izquierda radical han recurrido a esa entidad financiera, y esta les ha concedido un préstamo en unas condiciones fuera de mercado? ¿Hay alguna relación más allá de las estrictamente bancarias? ¿Tiene alguna relación con la posición de Podemos de “consulta legal” a la independencia de Cataluña? No lo sé, y por eso pregunto.

Para poder hablar con seguridad, hay que conocer los documentos, que nadie conoce hasta el momento, solo manifestaciones incompletas, por lo que cualquier opinión está basada en suposiciones. Esta es la mía.

Si se tratase de una “hipoteca pata negra”, las que se pueden titularizar sin ningún problema, o sea, vender el préstamo a un tercero que a su vez lo comercializa a través de gestoras y fondos diversos, el importe del préstamo no puede ser superior al 80% del menor precio entre el de compra y el de tasación. Fácil de calcular, ese precio sería de 675.000 euros, o lo que es lo mismo, los titulares deberían haber aportado en efectivo 135.000 euros, que es el 20% de ese precio estimado de compra o tasación. Además, un 10% aproximadamente para impuestos (ITP), gastos e inscripciones. Y una inversión adicional que yo estimo en otros 40/50 mil euros en sistemas de seguridad, pintura, remodelación de interiores, planeamiento y plantación del jardín (dos mil metros cuadrados son muchos metros cuadrados de césped y árboles) y cambiar esa rueda de carro y otros detalles que le dan al inmueble aspecto de haber sido construido por un nuevo rico paleto. En total, según mi experiencia en este tipo de operaciones, los titulares han debido aportar unos 240 mil euros en efectivo para cumplir con todos los requisitos necesarios para que la hipoteca sea un “Joselito”.

¿Pueden haber actuado así? Si volvemos a su declaración ante el Congreso, Pablo Iglesias tiene unos 35 mil euros menos que el año pasado en cuentas bancarias. Y ella, 15 mil euros más. Es evidente que ellos no han podido desembolsar ese dinero. ¿Quién lo ha hecho? Buena pregunta, que debería estar contestada en la escritura pública notarial de compra de la vivienda, cuyo documento ha de tramitarse en la Hacienda correspondiente y que es dónde debe verificarse la licitud de los fondos dinerarios aportados.

Claro que pueden darse otra serie de supuestos: Desde que el porcentaje financiado sea el 90% de un precio de compra de 600.000 euros, cien millones de pesetas, hasta que pudiera haber llegado al 100%, en cuyo caso solamente habría que añadir el 10% de impuestos y gastos, más los gastos de remodelación y acondicionamiento. En estos casos, la hipoteca no se podría titularizar y se justificaría las declaraciones de un directivo de la entidad prestamista de que “la herencia de los padres de Iglesias es un factor con el que han contado”, lo que hay que traducir que es un riesgo basado en “magníficas expectativas hereditarias”, que es un razonamiento que he visto en alguna/s ocasión anterior. O de aquel que estaba en situación de morosidad y el ponente de la operación manifestaba que “quién sabe si mañana no le puede tocar la lotería y cambiar totalmente su vida”.

Bueno, en cualquier caso, mi lectura entre líneas es que han avalado sus padres, no sabemos si al 50% de la operación o en su totalidad, pero supongo que dada su preparación cultural, siendo conscientes que cuando un banco exige el aval de los padres o de un tercero, es que existen muchas probabilidades que los titulares no pueden pagar el préstamo con sus propios medios, en cuyo dictamen se incluyen las posibilidades de conservar el empleo actual y las de separación o divorcio de la pareja, entre otros factores. Y en este, y en todos los casos, que los garantes sean conscientes que se pueden quedar sin sus bienes.

Un tema interesante y sobre el que no he escuchado nada, son las condiciones en las que se ha formalizado la compra y la escritura de préstamo. Quién ha pagado al notario, la verificación registral, la tasación, la inscripción en el Registro de la Propiedad y demás gastos inherentes, si se acompaña de seguro de incendio del inmueble y de vida de los titulares, o sea, todo lo que la PAH y Podemos dicen que no tiene que pagar el acreditado y, algunos jueces, así lo contemplan.

De acuerdo con la declaración presentada el 10-05-2018 por los titulares en el Congreso de Diputados, los ingresos son los que se indican a continuación. En cuanto a los gastos, un inmueble de esas características necesita al menos dos personas de servicio: un jardinero a tiempo parcial que se encargue de todo el equipamiento exterior de la vivienda, y una doméstica que se ocupe de la casa, la cocina y del resultado del pepinazo con calco realizado por el Sr. Iglesias.

Mención aparte, el importe que ambos ceden, o dicen ceder, a su Partido Político, sobrante de un teórico tres SMI, que serían 2.205 euros mensuales, 30.870 euros anuales cada uno de ellos, que ascenderán a cuatro SMI cuando nazcan sus mellizos, 2.940 euros mensuales cada uno de ellos, 82.300 euros anuales líquidos, en ambos casos insuficientes para pagar el préstamo de forma puntual y dineraria.

Este planteamiento es en el supuesto que el interés sea a tipo fijo del 0,50% para toda la vida del préstamo, que eso sí que es muy extraño porque dado el largo plazo de vigencia y las circunstancias actuales del precio del petróleo, la fortaleza del dólar sobre el euro y la emisión de nueva deuda por parte de EEUU a precios más altos a los actuales, hacen prever una subida de los tipos de interés, con lo que la entidad prestamista perdería dinero.

Si lo que en realidad se tratase fuese de un diferencial fijo del 0,5%, la cuota mensual podría variar de la siguiente forma: 1.736,85 euros al 1,0%; 1.863,65 euros al 1,5%; 1.995,95 euros al 2,0%; 2.133,65 al 2,5%.

 

Soy de los que opino que los políticos ganan poco dinero, que es una de las causas de tanta medianía como hay en la cosa pública. Y que los señores Iglesias-Montero tienen todo el derecho a vivir donde quieren y como quieran. Pero su actuación es incoherente con lo que han venido proclamando, desde el “hay que okupar” a la negación implícita de la propiedad privada. Una cosa es predicar y otra dar trigo. Ahora pretenden limpiar su imagen pública pidiendo a sus bases que se decanten entre su liderazgo y su bienestar privado.  Fariseos los llamó Jesucristo cuando los expulsó del templo.

 

Antonio CAMPOS

http://www.es.ancamfer.wordpress.com

 

https://www.alcalahoy.es/2018/05/20/fariseos-por-antonio-campos/

Publicado en el Blog de Campos el 22-05-2018

 

 

Hipotecas año 2017

Un amigo, de los que se cuentan con los dedos de una mano y sobran dedos, me pidió que le ayudara en la tramitación de una herencia complicada, varias ramas familiares dispersas por medio mundo. Como ahora se puede hacer desde casa la mayoría de las cosas a través de la informática y los contactos globales, me ocupé de ello, me entretuve y mantuve las meninges en acción. Y mi amigo me debe una comida.

Una vez en orden y legal la situación, había que buscar comprador para una de las viviendas, que los herederos querían vender. Llegaron muchísimos curiosos y bastantes interesados. Pero ninguno tenía un duro, me suena mejor que un euro, y los bancos les denegaban la hipoteca.

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La propiedad privada

La propiedad es la facultad o el derecho a poseer algo, objeto de dominio dentro de los límites de la ley. En el ámbito del derecho, el concepto de propiedad privada hace referencia al poder jurídico completo de una persona sobre una cosa.

Marx habla de propiedad privada en relación a los medios de producción, propiedad privada de las clases altas que genera supremacía de unas personas sobre otras.

En un tótum revolútum de querer vivir a costa del prójimo, todos somos iguales, tengo derecho a todo, pero obligación de nada, que la Reforma Ledesma del Código Penal quedó obsoleta por el paso del tiempo y que los pequeños retoques posteriores se han hecho de forma precipitada y a destiempo, cualquiera puede okupar tu vivienda, y no pasa nada, no hay medios legales para impedirlo y el lanzamiento de los okupas lleva tiempo, dinero y, cuando llega el momento, te encuentras que la han destrozado y que hay recibos pendientes de pago a la comunidad o a las compañías de servicios.

El Código Penal, al hablar de la usurpación, artículo 245 actualizado, dice:

  1. Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.
  2. El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.

La ocupación de inmuebles, cuando no existe violencia, se viene enjuiciando como delito leve de usurpación. De esta manera, los procedimientos abiertos por esta causa han dejado de tener fase de instrucción y los denunciantes no pueden solicitar medidas cautelares, como el desalojo, hasta que se dicte sentencia que, en cualquier caso, llevará aparejada una pena de multa de tres a seis meses. Como quiera que en la mayoría de los casos son insolventes, el propietario quedará con su casa destrozada, y el okupa libre y dispuesto a repetir los hechos en cualquier otra vivienda. Quien quiera profundizar en este tema, “La usurpación delito leve o infracción administrativa” de Almudena Álvarez Tejero, Magistrada de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Madrid.

“Advertencia legal sobre la vulneración de la inviolabilidad del domicilio por parte de particulares o cuerpos policiales. Este es —al menos provisionalmente— nuestro domicilio y no tenemos intención de marchar de aquí. Invitamos a cualquier persona física o jurídica que cuestione nuestro derecho a permanecer en esta casa, a recurrir a la vía judicial, la entrada a este nuestro domicilio sería denunciada porque incurriría en un presunto delito de allanamiento de morada”.

El negocio es tal, que han aparecido grupos organizados que se publicitan en portales inmobiliarios con anuncios como: “Duplex de banco, con agua y luz. Listo para vivir de okupa, 1.200 euros de traspaso”. “Piso en Vallecas para vivir en propiedad ajena. Son 4.000 euros innegociables. Luz, calefacción y suministros gratis, y toda una larga lista de comodidades”.

Se trata de mafias organizadas que ocupan viviendas vacías para venderlas o alquilarlas de manera fraudulenta e ilegal, amparados en la ineficiencia de nuestras leyes al respecto y en la lentitud de la justicia española.

Lo que en su concepción fue un impedimento legal para evitar el lanzamiento de los deudores de las hipotecas impagadas por parte de los Bancos, no sé hasta qué punto la ley tiene que beneficiar a los malos pagadores antes que a los que cumplen con sus compromisos de pago, se ha convertido de hecho en un ataque directo a la propiedad privada y como somos más demócratas que los que inventaron la democracia, vamos dejando que crezca la serpiente, una más, sin tomar medidas efectivas para su erradicación, hasta que se enrosque en el cuello y nos ahogue.

Al contrario, hay quien mantiene en el Parlamento Español que la okupación es un derecho de los individuos por el solo hecho de haber nacido, el Estado, y sus contribuyentes, han de mantener y cobijar a todo aquel que lo necesite que, por acción u omisión, no esté dispuesto a trabajar y contribuir al bien común del Estado de bienestar.

En nuestra ciudad, esta realidad es reconocida públicamente por los responsables municipales y por los mandos de las fuerzas policiales, que se encuentran maniatados ante la legislación jurídica existente, aprobada en su día ante la presión identitaria populista de la izquierda más radical.

El día que ocurra alguna desgracia, que a alguien se le vaya “la olla” e involuntariamente mate a algún okupa con una cañería de plomo de las antiguas, y alegue enajenación mental transitoria debido al estrés producido por no tener acceso a su vivienda, para cuya compra estuvo ahorrando treinta años de su vida, vendrán las lamentaciones y el legislar en caliente. Y el homicida dirá que quiere negociar …

 

 

Publicado en PUERTA DE MADRID de Alcalá de Henares, núm. 2492 del 11-11-2017

Publicado en el Blog de Campos el 12-11-2017