Ejecuciones hipotecarias

El INE ha publicado las estadísticas de ejecuciones hipotecarias correspondientes al segundo trimestre del presente ejercicio. El número de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas es de 16.429, lo que supone un 12,0% más que el trimestre anterior y un 10,9% más que en el mismo trimestre de 2018.

 

 

De estos datos se desprende que el problema hipotecario de particulares, vivienda habitual, es de 1.359 casos en este 2ºTR, el 8,27% del total de las ejecuciones hipotecarias. Ese es el “nicho de mercado” de la subvencionada PAH en toda España, morosos por sentencia judicial firme, un 24,0% menos que en el mismo trimestre de 2018, y 627 son segundas residencias (un 14,8% menos).

Llama la atención el crecimiento de las ejecuciones hipotecarias sobre obra nueva respecto a los casos de viviendas de segunda mano. Las primeras han crecido un 35,7% en el último año (y casi un 30% respecto al primer trimestre) mientras que las segundas avanzaron solo un 1,9%. Ello, en mi opinión, es consecuencia de la laxitud que había con los préstamos hipotecarios al promotor, que admitían la subrogación de las viviendas a quien llegara, sin tener unos condicionantes mínimos analizados con la profundidad necesaria por las entidades bancarias.

A destacar, entre las viviendas de personas jurídicas y naves, locales y oficinas, representan el 77,63% del total, indicativo de inversores del pelotazo a través de sociedades, no coincidente con el tema hipotecario, pero sí con la situación económica actual, que ha disparado los Concursos de Acreedores un 226,23% en agosto con respecto al mismo mes del pasado año.

Las Comunidades Autónomas con mayor número de Certificaciones por ejecuciones hipotecarias coinciden exactamente con el histórico de las Comunidades con más Concursos de Acreedores, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana; y dos excepciones, Madrid, muy lejos en ejecuciones respecto a los Concursos; y Murcia, en número muy elevado de ejecuciones hipotecarias en relación a los Concursos.

En cuanto al plazo de maduración de las hipotecas ejecutadas, el 52,8% corresponden a las suscritas en los peores años de la crisis anterior, 2006 a 2008, que supuso la quiebra teórica de casi todas las cajas de ahorro y de algún banco.

 

 

Y como los españoles no aprendemos de errores pasados, está empezando una nueva guerra hipotecaria entre las entidades de crédito, con un Euribor actualmente negativo que propicia que las entidades bancarias, banca tradicional y digital, abaraten los tipos fijos para atraer a los clientes.

En contra de lo que algunos pensábamos a raíz del triunfo de Trump en EEUU, los tipos de interés están negativos: No hay más razón para ello que los “estados”, la mayoría, están técnicamente quebrados, con deudas soberanas impagables si los tipos alcanzasen el 4/5%, igual que pasaría a los hipotecados.

Los precios de la vivienda nueva han subido el 6,4% de media en el año 2018; el 10,4% en 1TR y el 7,2% en 2TR del 2019. Está claro que es una rentabilidad muy superior al IPC y a los tipos de interés. Sin haber alcanzado los máximos de la anterior burbuja, están en unos precios en el que hay que tener un poder adquisitivo acorde para poder pagar las hipotecas, si se conceden de acuerdo a la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios, en el que el hipotecado debería aportar en efectivo el 20% más el IVA o ITP de la compra de la vivienda; y la rentabilidad es mínima para las entidades bancarias en relación al riesgo asumido, si no vinculan al cliente con una serie de productos más rentables y más difíciles de traspasar a la competencia. Un nuevo objetivo de crecimiento comercial que, en dos ocasiones anteriores, ya ha demostrado que puede tener graves consecuencias.

 

Publicado en el Blog de Campos el 09-09-2019

 

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