Nuevas hipotecas

Los grupos parlamentarios del Congreso han aprobado un proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, la nueva Ley Hipotecaria. Esta nueva ley, que llega con más de dos años de retraso y que pretende evitar futuros litigios, se tramitará por vía urgente y pasará al Senado a finales de mes, previsiblemente.

Los grupos parlamentarios incluirán la distribución de los gastos en la nueva ley hipotecaria. El banco asumirá los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto de AJD. El cliente pagará el gasto de tasación, así como los derivados por la compra.

Veamos un ejemplo práctico: Para la compra de una vivienda de 250.000 euros, financiada al 80%, cuya cuota mensual a pagar sería de 847,71 euros, a 25 años, a un tipo del 2%, y en el que cliente debería aportar en efectivo los 50.000 mil euros de diferencia, más el 10% de IVA sobre el total si es primera transmisión (25.000€), más los gastos notariales de la compra-venta (850€), más la tasación (500€), más el Registro de la Propiedad de la compra-venta (400€), total a aportar en efectivo inicialmente por el comprador 76.750 euros, más de doce millones y medio de pesetas de ahorro propio. Todo lo que no sea así, no será considerado “hipoteca pata negra”, no se podrán paquetizar en el mercado mayorista, y la posibilidad de acabar en situación de morosidad sería elevada y forzada la entidad bancaria a negociar un alquiler a bajo precio obligatorio, cuya rentabilidad sobre el principal prestado sería ridículo y haría inviable cualquier operación de este tipo.

 

 

El banco tendrá que pagar:

– Gastos notariales. De la escritura hipotecaria. En función de la responsabilidad hipotecaria más el coste por hoja de las escrituras. Estimado unos 1.500 euros.

– Copias. Será el banco el que tenga que pagar los costes de la primera copia del contrato (otros 100 euros aproximadamente), aunque en caso de que el cliente solicite una copia, deberá asumir su coste.

– Registro. De la hipoteca. Aproximadamente, 400 euros

– Gestoría. Suele rondar aproximadamente otros 400 euros.

– Impuesto AJD. El coste depende de cada comunidad autónoma y oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Pongamos una media del 1%, importe a pagar de 2.500 euros

Total a pagar por el banco, 4.900 euros, el 2,45% al tirón del principal de la hipoteca.

Queda por dilucidar un tema muy importante y es la cláusula de vencimiento anticipado y que permite ejecutar la hipoteca y adjudicarse la vivienda según la deuda que tenga pendiente el prestatario. Podemos ha propuesto que sea el 10% del principal el importe impagado para poder proceder judicialmente contra el moroso. Y otra también de máxima importancia, si este tipo de operaciones son hipotecarias puras en las que únicamente responde de la deuda el bien hipotecado, o siguen siendo préstamos personales y garantía reforzada hipotecaria.

Además, los notarios realizarán, sin coste alguno, un cuestionario al prestatario para asegurarse que entiende todas las cláusulas del contrato hipotecario. Es igual, la práctica de muchos años de ejercicio profesional me dice que cuando un cliente llega a un banco a solicitar un préstamo, igual da que sea para comprarse una vivienda, un coche o para irse de vacaciones al Caribe, después de mucho pensarlo y darle muchas vueltas, la decisión final es por impulso, y quiere ese bien como sea, ya, de inmediato, y en las condiciones que sean. Los remordimientos vendrán después, si no puede pagarlo.

Lo dejé escrito la semana pasada, pero quiero reafirmarme en que un banco es una empresa privada, cuyo principal objetivo es ganar dinero para retribuir a sus dueños, al accionista. Esto es igual en un banco, en un comercio, en un supermercado o en cualquier actividad económica privada, en donde el dinero es un bien escaso y en donde, en el 99,9% de los casos, no se derrocha el dinero como en la administración pública española.

Si a los precios actuales de mercado los bancos tienen que restarles los gastos de formalización, inscripción, impuestos y resto de condicionantes de las hipotecas, además de las amortizaciones de inmuebles, gastos de personal y gastos generales, y siguen dando malas operaciones pues una vez amortizadas o vendidas las “carteras malas” de los años de crisis, los ratios de Mora se sitúan entre el 5 y el 8 por ciento; como la contabilización en esta situación lo ha de ser con antigüedad de un año, está claro que esta Mora es nueva. Este es otro tema a resolver, pues si se aprueba lo del 10% del principal propuesto por Podemos, en el supuesto indicado en párrafos anteriores, el periodo para poder iniciar la ejecución judicial sería de al menos cuatro años, más el tiempo hasta el lanzamiento del deudor, lo que aumentarían los índices de Mora y disminuirían los de solvencia de nuestros bancos, mientras el moroso estaría viviendo gratis cinco años.

 

 

¿Qué pasaría si los bancos analizaran seriamente, sin pretensión de ser mejores por ser más grandes, la rentabilidad real y los problemas reputacionales y sociales de este tipo de operaciones y tomaran la decisión de abandonar la financiación del mercado hipotecario? Paralización de la promoción y construcción de viviendas, paro y más paro, y nadie podría acceder a una vivienda, por mucho que ahora haya gente que se queje que “los bancos son unos ladrones”, ignorancia parecida a lo de “España nos roba”.

En los años sesenta, setenta y principios de los ochenta, las hipotecas solo las concedían las Cajas de Ahorro, para lo que exigían dos avalistas adicionales de reconocida solvencia, además de la del deudor principal, normalmente honrados cuentacorrentistas que habían venido ahorrando durante muchos años y conocían en su oficina cómo se habían comportado económicamente en el tiempo.

Fuera de ahí, las hipotecas no existían; se sustituían por venta aplazada con reserva de dominio, que era como se vendían los pisos; el promotor corría con el riesgo (porque eran muy solventes y construían con sus propios medios económicos; ahora, salvo excepciones, es al revés, han venido aportando cero o tendente a cero euros, constituyendo una sociedad limitada para cada promoción y declarándose en Concurso una vez subrogadas las hipotecas a los compradores), se firmaban en contratos notariales en el momento de su adquisición, entre comprador y vendedor, y se documentaban en letras de cambio, que se llamaban “persianas” por tener vencimiento mensual durante toda la vida de la operación, máximo diez años,  con el timbre a cargo del comprador, y que como tales documentos ejecutivos por sí mismos, se protestaban notarialmente a su impago y se procedía judicialmente contra los morosos.

 

 

Eran años en los que un contrato se cerraba con un apretón de manos, si aparecías en RAI o Asnef era una vergüenza para cualquier persona y tenía cerradas todas las puertas a cualquier financiación de cualquier tipo, e incluso para encontrar trabajo, pues nadie se fiaba de quien no pagaba sus deudas, por aquello de que “quien la hace una vez, la hace ciento”, y en el que la gente se quedaba sin comer si hacía falta para pagar la letra del piso. Evidentemente los tiempos han cambiado, para bien en algunas cosas, no en todas, y ya veremos cómo sale este órdago a los bancos que, en el fondo, es uno de los objetivos contra el capitalismo con el que quieren acabar marxistas y comunistas en el poder.

 

Antonio CAMPOS

http://www.es.ancamfer.wordpress.com

 

Publicado en PUERTA DE MADRID de Alcalá de Henares el 23-11-20.18

Publicado en el Blog de Campos el 24-11-2018

 

 

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