Hipotecas y ley

Hipotecas y ley
Solo hace falta darse una vuelta por la ciudad para observar grandes carteles de publicidad que anuncian créditos a pymes y particulares. Parece que, en teoría, se ha vuelto a la senda de facilitar financiación a la economía por parte de los Bancos.
Como quiera que un Banco es la empresa capitalista por excelencia, cuyo primer objetivo es ganar dinero para retribuir a sus accionistas, como cualquier otro negocio, y en estos momentos tienen abiertos otros diferentes frentes, es fácil suponer que ha sido el Gobierno el que les ha dado un toque de atención para que muestren su predisposición a abrir el grifo del crédito.


Hoy nos centraremos en los mal llamados créditos hipotecarios, que ni son créditos ni hipotecarios. La diferencia principal entre un crédito y un préstamo, es que en un préstamo se pone todo el dinero a disposición del cliente en una cuenta desde el mismo momento de la firma. Y en un crédito, lo que se hace es establecerle un límite hasta el cual puede disponer, pudiendo volver a utilizar la parte no dispuesta o amortizada anticipadamente, y siendo exigible por el saldo dispuesto y que en su momento se certifique, normalmente al vencimiento, y desde la fecha de certificación. Por tanto, de forma general, las operaciones destinadas a compra de vivienda, son PRÉSTAMOS (el cliente dispone de la totalidad del importe en el momento de la firma).
Los derechos de crédito y/o préstamo atribuyen a su titular, el acreedor, el poder de exigir al deudor que dé cumplimiento satisfactorio de sus intereses. Para que este cumplimiento no dependa en exclusiva de la voluntad del deudor, el artículo 1911 del Código Civil establece que: “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”, que es lo que se conoce como Responsabilidad Patrimonial Universal.
Por otra parte, el artículo 105 de la Ley Hipotecaria dice: “La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil”.
Y el artículo 140: “No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados”. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Es lo que ciertos sectores de la sociedad están reclamando, con el silencio cómplice de quienes saben de ello y no lo aclaran: El supuesto está contemplado en la ley actual, pero las operaciones actualmente formalizadas son PRESTAMOS PERSONALES Y GARANTÍA ADICIONAL HIPOTECARIA.
Las hipotecas que ahora se anuncian, con carácter general, lo hacen bajo esta modalidad y sobre dos grandes grupos:
Viviendas propiedad de los Bancos o Sociedades controladas por ellos: Financiación del 100% del precio de venta. Es mejor darles salida, aunque revierta más tarde a situación de morosidad, que mantenerla en balance, efectuar las provisiones correspondientes y los gastos de mantenimiento de la vivienda.

 

Mercado inmobiliario libre: Operaciones, en el mejor de los casos, con un diferencial sobre Euribor del 2%, más comisiones de estudio y apertura, contratación de toda clase de domiciliaciones y seguros con la entidad correspondiente, y para solicitantes que ganen un mínimo de 1.500 euros netos al mes, cada miembro de la pareja. Si se trata de tipos fijos, entre el 6 y el 8% anual de interés.

 

Con esas premisas, y teniendo en cuenta que según la EPA de diciembre 2013, solo en el 54% de las parejas trabajan los dos integrantes, cada uno de los deudores debe ganar sobre 25.000 euros brutos al año, que menos impuestos y seguridad social, corresponden a esos 1.500 euros mensuales netos. Total ingresos brutos de la pareja al año de 50.000 euros.
Como quiera que el porcentaje de ingresos destinados a pagar la cuota hipotecaria debería ser el 30% de los ingresos mensuales netos, podríamos establecer entre novecientos y mil euros mensuales lo destinado a tal fin.
Las hipotecas burbuja de hasta el 140% de financiación formalizadas en los últimos seis/ocho años, culpables tasadores, hipotecantes, hipotecados e intermediarios que asesoraban a los hipotecados, con la caída del precio de las viviendas, se han convertido en una pesada losa cuyo valor real actualizado es muy inferior a la deuda con el banco. La financiación que ahora se ofrece es para “solventes” de las hipotecas denominadas “de pata negra”, porcentaje del 80% del menor de los precios de venta o tasación.
El principal de la hipoteca, con ese diferencial del 2%, a plazo de 35 años, y esa cuota mensual, sería aproximadamente entre 250.000 y 275.000 euros. Tomando como importe de partida el superior de ellos, el precio de venta teórica sería de unos 340.000 euros, más otro ocho por ciento estimado de gastos de compra-venta e inscripción, los compradores tendrían que poner, redondeando, unos 90.000 euros de sus recursos propios. Resumiendo, el cliente tipo (pareja) tendría que ganar 50.000 euros brutos al año y tener unos ahorros de 90.000 euros.
Cuando no se produjeran estas circunstancias, aparecerían los avales adicionales de terceros, que son requeridos cuando el Banco presupone que el deudor principal no va a poder pagar el préstamo, operaciones forzadas que acaban en las lamentables situaciones que estamos viviendo todos los días de la acción hipotecaria, embargos y lanzamientos.
La apertura crediticia que se vislumbra, ¿es la solución al problema de la vivienda en España? Mi opinión es que no, que el crédito va a volver (siempre ha estado ahí para este cliente tipo) a unas capas sociales que generan solvencia y liquidez para pagarlos. Banca disciplinada, gestión de riesgos, crédito solvente. Pero eso no alcanza a los seis millones de parados ni a los siete millones y medio de mileuristas (y menos, que ya hay muchos de ellos que se quedan en 700/800 euros mensuales). La solución es difícil, muy difícil, porque hay que conjugar los intereses legítimos de las empresas privadas (los Bancos lo son, incluso los nacionalizados que son de todos los españoles) y la aspiración de todo ciudadano a una vivienda, igualmente legítima, pero nunca gratis. Durante el año 2013 fueron 49.694 el total de viviendas que pasaron, por distintas circunstancias, de sus propietarios a los bancos acreedores, fuente Banco de España.

 

 

Apunto una idea, como hipótesis de trabajo y discusión. Construcción de viviendas sociales por las distintas Administraciones del Estado, presupuestado como gasto y no como inversión, con alguna forma jurídica actualizada, a plazo muy largo (40-50 años), subvencionadas parcialmente de IBI y otras tasas e impuestos. La propiedad sería de la Administración que las promoviera y como se consideraría “gasto”, no devengaría intereses, aplicándose el importe del alquiler mensual íntegramente a amortización del capital; una comisión anual para administración y gestión de recobros. El mantenimiento, por parte del inquilino.
En cuanto al coste de la construcción, la Universidad de Barcelona ha diseñado un sistema constructivo para viviendas sociales, dignas y con todas las especificaciones legales correspondientes, con un presupuesto de unos 400 $USA el metro cuadrado, y plazo de una semana para construir una vivienda de setenta y cinco metros cuadrados.
Al cabo del plazo estipulado, la propiedad pasaría al inquilino inicial o a sus legítimos herederos, no pudiendo ser enajenadas por los dichos hasta ese momento futuro en el que se convirtieran en propietarios. Como en España el delincuente va por delante de las leyes, habría que tener mucho cuidado y ser muy pulcros en todo el proceso, de tal forma que no se convirtiera en guetos, ventas ilegales o control de cualquier mafia.
¿Es esto una entelequia? Es probable, básicamente porque algo parecido se inventó en Europa después de la Segunda Guerra Mundial, se puso en práctica en España durante la etapa franquista, de la que denostamos todo incluso aquello que aportó alguna solución positiva, porque las Administraciones no tienen dinero, porque se entraría en competencia directa con promotores, constructores e inmobiliarias privadas, al igual que con las entidades financieras, porque se aplacarían muchas voces que viven de eso, de vocear, y porque hay más de uno que lo que en realidad quiere es no pagar mucho ni poco, es no pagar nada …
Dice mi amigo Paco “El loco” que algo habrá que hacer, porque nadie pone un negocio para regalar el dinero. Y por otra parte, la gente tiene que vivir en algún sitio.

 

 

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